Gewerberaummietvertrag: Nur ausdrücklich im Mietvertrag vereinbarte Betriebskosten können umgelegt werden
Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung, dass der Mieter sämtliche Betriebskosten trägt, genügt nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz und ist deshalb unwirksam. Die stellte das Oberlandesgericht Celle im November 2018 klar. Auch im Gewerberaummietvertrag können nur ausdrücklich vereinbarte Betriebskosten auf einen Mieter umgelegt werden.
Ein Mieter von Gewerberäumen und sein Vermieter stritten sich über die Wirksamkeit einer Betriebskostenvereinbarung. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat, insbesondere die „Kosten der Be- und Entwässerung“ sowie der „Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“. Der Vermieter wollte mit der letzten Betriebskostenabrechnung die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Der Mieter lehnte den Ausgleich der Grundsteuer jedoch ab. Deshalb reichte der Vermieter Klage ein mit der Begründung, dass sich der Mieter im Mietvertrag ausdrücklich verpflichtet hatte „sämtliche Betriebskosten” zu tragen.
Das OLG Celle entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Denn für die Umlage von Betriebskosten auf einen Mieter ist eine ausdrückliche und inhaltlich bestimmte Regelung erforderlich. Die im streitgegenständlichen Mietvertrag enthaltene Formulierung, wonach der Mieter „sämtliche Betriebskosten” tragen sollte, war nach Ansicht des Gerichts unzureichend. Denn hieraus war nicht zu entnehmen, welche Betriebskosten außer den ausdrücklich aufgezählten „Kosten der Be- und Entwässerung“ sowie der „Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“ vom Mieter noch getragen werden sollten. Es war unklar, ob auch Kosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung erwähnt werden, umgelegt werden sollten. Außerdem fehlte eine ausdrückliche Verweisung auf die Betriebskostenverordnung, so dass nicht automatisch unterstellt werden konnte, dass die dort erwähnten Kostenarten umgelegt werden sollten (OLG Celle, Urteil v. 09.11.18, Az. 2 U 81/18).
Hinweis: Sie müssen als Vermieter von Wohnräumen und auch als Vermieter von gewerblichen Räumen also mit großer Sorgfalt die Umlage von Betriebskosten in Ihren Mietverträgen regeln. Achten Sie dabei insbesondere auf Betriebskosten, die nicht zum Katalog des § 2 Nr. 1 bis 16 Betriebskostenverordnung gehören. Im Mietvertrag sollten Sie ausdrücklich auf § 2 BetrKV verweisen. Für zukünftig neu entstehende Betriebskosten sollten Sie für eine wirksame Umlage eine entsprechende Regelung vorsehen.
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