Hausgeld verjährt? – Verwalter haftet!
Wenn ein Eigentümer Ihrer Gemeinschaft seine monatlichen Hausgeldzahlungen nicht leistet, ist das ärgerlich genug für Ihre Gemeinschaft. Noch schlimmer ist es aber wenn Ihr Verwalter die Angelegenheit schleifen lässt und sich nicht darum kümmert, die Außenstände einzubringen. Hierzu hat das Amtsgericht Köln entschieden: Verjähren Hausgeldrückstände, weil der Verwalter eine bestehende Einzugsermächtigung nicht nutzt, macht er sich der Gemeinschaft gegenüber schadenersatzpflichtig (AG Köln, Urteil v. 08.03.16, Az. 215 C 146/15).
Verwalterin zog Nachforderung wegen Anfechtung nicht ein
Im entschiedenen Fall fasste eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Eigentümerversammlung 2007 den Beschluss über die Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 2006. Für die Eigentümer einer Wohnung endete die Jahresabrechnung mit einer Nachzahlung von 10.735 €. Die Wohnungseigentümer gingen gegen den Beschluss mit der Anfechtungsklage vor. Aufgrund des laufenden Anfechtungsprozess machte die Verwalterin von der ihr erteilten Einzugsermächtigung keinen Gebrauch. Sie zog den offenen Betrag nicht ein.
Aufgrund der erhobenen Anfechtungsklage wurde der Beschuss im Oktober 2010 in Höhe von 4.900 € für ungültig erklärt. Es verblieb bei einer zu leistenden Nachzahlung von 5.835 €. Als die Verwalterin im Jahr 2011 die Zahlung dieses Betrages von den Eigentümern verlangte, verweigerten diese die Zahlung mit dem Hinweis auf die bereits eingetretene Verjährung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte daher von der Verwalterin Schadenersatz.
Verwalterin war zum Einzug des Hausgeldes verpflichtet
Zu Recht entschied das Amtsgericht Köln. Die Verwalterin musste Schadensersatz leisten. Zunächst einmal war die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung des Hausgeldes tatsächlich verjährt. Denn Hausgeldzahlungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Da die Nachzahlung mit der Beschlussfassung im November 2007 fällig wurde begann die Verjährungsfrist mit Ablauf des 31.12.2007 und endete mit Ablauf des 31.12.2010.
Die Verwalterin hat auch gegen ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen. Denn sie hat es unterlassen hat, die sich aus der beschlossenen Jahresabrechnung für das Jahr 2006 ergebende Nachforderung einzuziehen, obwohl eine Einzugsermächtigung vorlag. Die Verpflichtung, zu zahlende Hausgelder einzuziehen, ergibt sich bereits aus dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Die Pflichtverletzung erfolgte auch schuldhaft. Die Verwalterin konnte sich nämlich nicht darauf berufen, dass gegen die Abrechnung ein Anfechtungsverfahren lief. Ein solches Verfahren hat nämlich keine aufschiebende Wirkung, so dass es der Zahlungsverpflichtung der Eigentümer nicht entgegenstand.
Das bedeutet das Urteil für Sie: Immer wieder meinen Verwalter aufgrund eines laufenden Anfechtungsprozesses nicht zur Beschlussumsetzung verpflichtet zu sein. Wie das Urteil zeigt ist das aber falsch. Der richtige Weg wäre gewesen, den beschlossenen Nachzahlungsbetrag einzuziehen und die unberechtigten eingezogenen Beträge nach dem Anfechtungsprozess an den Eigentümer zurückzuzahlen. Immerhin: Macht Ihr Verwalter hier Fehler, geht das nicht zu Lasten Ihrer Gemeinschaft, sondern aufgrund seiner Schadenersatzpflicht zu seinen eigenen Lasten.
