Einladung zur Eigentümerversammlung: So genau müssen Ihre TOPs bezeichnet werden
Haben Sie auch schon mal in der Einladung zu Ihrer Eigentümerversammlung Tagesordnungspunkte gefunden, mit denen Sie so gar nichts anfangen konnten? Das müssen Sie nicht hinnehmen, denn die dort behandelten Tagesordnungspunkte müssen ausreichend bestimmt angegeben werden. Kommt Ihr Verwalter diesem Bestimmtheitserfordernis nicht nach, macht das den gefassten Beschlüsse anfechtbar. Welche Anforderungen an die Bestimmtheit von komplizierteren Beschlussthemen zu stellen sind, hat das Landgericht Frankfurt/Main genau dargelegt (Urteil v. 23.10.18, Az. 2-09 S 71/17).
Einladung: Vergleich über gerichtliches Verfahren wurde angekündigt
Im entschiedenen Fall liefen zwischen einer Eigentümergemeinschaft und ihrem Verwalter 2 Gerichtsverfahren. Zum einen hatte die ehemalige Verwalterin gegen den Beschluss über ihre Abberufung geklagt und zum anderen hatte die Gemeinschaft die Verwalterin auf Schadenersatz wegen nicht erstellter Hausgeldabrechnungen verklagt.
Nachdem das Gericht einen Vergleichsvorschlag hinsichtlich der Beendigung beider Prozesse unterbreitet hatte, lud der aktuelle Verwalter zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ein. In der Einladung kündigte er den zu beschließenden Vergleichs wortwörtlich als Thema der Eigentümerversammlung an, und fügte die vom Gericht gemachten Vergleichsvorschläge bei. Auf der Eigentümerversammlung wurde dann aber über einen von diesem Vergleich in einzelnen Punkten abweichenden Vergleichsvorschlag abgestimmt. Aufgrund dieser Abweichung hielt ein Eigentümer die Einladung zur Eigentümerversammlung zu unbestimmt und erhob Anfechtungsklage gegen den gefassten Beschluss.
Änderung von Beschlussanträgen möglich, sofern das Beschlussthema nicht verlassen wird
Das Gericht entschied: Die Ankündigung der Beschlussfassung in der Tagesordnung war bestimmt genug. Die genaue Bezeichnung der Beschlussgegenstände bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung hat den Zweck, die Wohnungseigentümer vor überraschenden Entscheidungen zu schützen. Außerdem sollen sie anhand der Tagesordnungspunkte auf die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung vorbereiten und entscheiden können, ob sie an der Versammlung teilnehmen. Aus diesem Informationsbedürfnis ergibt sich der Grundsatz: Je größer die Bedeutung des Beschlussthemas und je geringer der Wissensstand der Eigentümer ist, desto genauer muss der Beschlussgegenstand bezeichnet werden. Dabei ist allerdings nicht erforderlich, dass die Eigentümer anhand der Einladung die Auswirkungen eines Beschlusses in jeder Hinsicht erkennen können. Werden Beschlussanträge in der Einladung angekündigt, können diese in der Eigentümerversammlung noch abgeändert werden, soweit das angekündigte Beschlussthema nicht verlassen wird.
Hier war die Beschlussankündigung in der Einladung bestimmt genug. Der Einberufung konnte der unbefangene Leser entnehmen, dass das Gericht einen Vergleichsvorschlag gemacht hatte, in welchem es um zwei Punkte ging: das Anfechtungsverfahren der Verwaltererin und das Verfahren um die Nichterstellten Hausgeldabrechnungen. Aus den der Einladung beigefügten Vergleichsvorschlägen des Gerichts konnten die Eigentümer eindeutig erkennen, dass die Verfahren beendet werden sollten. Das sah das Gericht als ausreichend an, auch wenn der gefasste Beschluss nicht in allen Einzelheiten dem in der Einladung angekündigten Beschluss entsprach. Der Beschluss war wirksam.
Fazit: In der Praxis kommt es häufig vor, dass Verwalter in der Einladung zur Eigentümerversammlung bereits den Wortlaut des zu fassenden Beschlusses ankündigen. Wenn der es dann im tatsächlich gefassten Beschluss zu Abweichungen kommt, führen diese nur zur Anfechtbarkeit wenn das Beschlussthema im Beschluss verlassen wird. Bleibt es jedoch beim angekündigten Beschlussthema, wird dieses jedoch in einzelnen Punkten abgeändert, schadet das nicht. Ihr Beschluss ist dann nicht wegen einer zu unbestimmter Ankündigung in der Einladung anfechtbar.
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