Gewerberaummiete: Die Ausübung einer Verlängerungsoption unterliegt ohne ausdrückliche Regelung nicht der Schriftform
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im November 2018 entschieden, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter hinsichtlich eines Mietvertrags über Gewerberäume nicht der Schriftform unterliegt. Somit ist es beispielsweise möglich die Verlängerung eines Mietvertrages per nicht unterschriebenem Computer-Fax zu erklären.
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten sich darüber, ob der Mieter wirksam einseitig die Verlängerung des Mietvertrages erklärt hatte. Im Mietvertrag über die Gewerberäume war ursprünglich vereinbart, dass das Mietverhältnis am 31.01.2015 enden sollte. Laut Mietvertrag war der Mieter jedoch berechtigt, den Mietvertrag um zehn Jahre zu verlängern, wenn er sein Verlängerungsrecht 5 Monate vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mietzeit ausübte. Im August 2014 teilte der Mieter per Computer-Fax aber ohne eigenhändige Unterschrift dem Vermieter mit, dass das Mietverhältnis über den 31.01.2015 hinaus weitere zehn Jahre fortbestehen sollte. Für den Mieter überraschend kündigte der Vermieter das Mietverhältnis dann im September 2015 zum 31.03.2016. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mieter seine Verlängerungsoption mangels Unterschrift nicht wirksam ausgeübt hatte und eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses nicht wirksam ausgeschlossen wurde. Denn die fehlende Unterschrift würde dazu führen, dass die Schriftform gemäß § 550 BGB durch den Mieter nicht eingehalten wurde.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH entschied den Rechtsstreit in letzter Instanz jedoch zu Gunsten des Mieters. Der Mieter hatte rechtzeitig 5 Monate vor Ablauf ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit die Verlängerung der Mietzeit erklärt. Das höchste deutsche Zivilgericht war zudem der Ansicht, dass eine Verletzung der Schriftform gemäß § 550 BGB nicht vorlag. Die Erklärung der Verlängerung per Computer-Fax war für den BGH unbedenklich. Denn dem Mieter war bereits im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt worden, nur durch die eigene einseitige Erklärung das Mietverhältnis zu verlängern. Nur diese Regelung im Mietvertrag unterlag dem Erfordernis der Schriftform gemäß § 550 BGB. Die Ausübung dieses Rechts hingegen, konnte auch ohne Beachtung der Schriftform erfolgen. Soweit der Vermieter auch für die Ausübung des Optionsrechts die Einhaltung der Schriftform als verbindliche Voraussetzung gewollt hätte, hätte dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden müssen (BGH, Urteil v. 21.11.2018, Az. XII ZR 78/17).
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