Wiederbestellung des Verwalters ist trotz Fehler möglich
Geht die Bestellungszeit Ihres Verwalters zu Ende, machen Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft sich sicher Gedanken über seine Wiederbestellung. Hat Ihr Verwalter Fehler gemacht, sind Sie bestimmt geteilter Meinung darüber, ob er das Verwalteramt auch weiterhin ausüben soll. Dennoch gilt: Findet sich die entsprechende Mehrheit für die Wiederbestellung, ist Ihr Bestellungsbeschluss wirksam. Ein Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwalters ist nur dann für ungültig zu erklären, wenn eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist. Hieran sind bei einer Wiederbestellung strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund (LG Berlin, Urteil v. 29.06.18, Az. 55 S 96/17 WEG).
Verwalter machte Fehler, Wiederbestellung wurde dennoch beschlossen
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft die Verlängerung des Verwaltervertrages mit der derzeitigen Verwalterin für die Dauer von 2 Jahren beschlossen. Ein Eigentümer hielt diesen Beschluss für rechtswidrig und ging mit der Anfechtungsklage gegen ihn vor. Der Eigentümer begründete seine Rechtsauffassung vor allem damit, dass sich die Verwalterin geweigert habe, Jahresabrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2014 und 2015 zu erstellen.
Bei Wiederbestellung: Strengere Anforderungen an wichtigen Grund
Das Gericht entschied: Der Beschluss über die Wiederwahl der Verwalterin entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwalters ist vom Gericht nur dann für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher ist gegeben, wenn eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist. Hieran sind bei der Wiederbestellung strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund. Denn bei einer Wiederbestellung haben sich die Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden. In einem solchen Fall liegt ein wichtiger Grund nur vor, wenn wegen mangelnder Neutralität des Verwalters oder aufgrund seiner bisherigen Amtsführung kein Vertrauensverhältnis zu sämtlichen Wohnungseigentümern mehr besteht.
Im entschiedenen Fall waren diese Voraussetzungen nicht gegeben. Zwar kann in der Nichterstellung der Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2014 und 2015 eine Pflichtverletzung der Verwalterin darstellen. Allerdings hat die Gemeinschaft diese Vorgehensweise stillschweigend hingenommen. Gleichzeitig hatte sie davon Abstand genommen, den Verwalter durch Beschlussfassung zur Erstellung der Abrechnung anzuhalten. Daher kann nicht angenommen werden, die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit der Verwalterin sei den Eigentümern nicht zuzumuten. Eine weitere Zusammenarbeit mit der gewählten Verwalterin nicht schlechthin unzumutbar.
Fazit: Auch wenn Ihr Verwalter Fehler gemacht hat, können Sie und die anderen Eigentümer sich für ihn entscheiden und ihn erneut zum Verwalter bestellen. Ein solcher Beschluss ist nicht zu beanstanden und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Lediglich wenn die Zusammenarbeit mit dem Verwalter für einige Eigentümer schlechthin unzumutbar ist, spricht das gegen seine Wiederbestellung. Das verlangt aber besonders schwere Pflichtverletzungen, wie fehlende Neutralität oder der Wegfall des Vertrauens zu allen Wohnungseigentümern. Prüfen Sie das bevor Sie sich für die Anfechtung des Beschlusses über die Wiederbestellung entscheiden.
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