Einladung durch den Nicht-Berechtigten – Ladungsmangel ist heilbar
Der Wechsel Ihres Verwalters ist eine arbeitsintensive Angelegenheit für Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft. Der amtierende Verwalter muss abberufen werden, ein neuer Verwalter muss gefunden und auch noch bestellt werden. Da die Suche nach einem neuen Verwalter durchaus langwierig und schwierig sein kann, nehmen viele Eigentümergemeinschaften bis zur Bestellung des neuen Verwalters lieber eine verwalterlose Zeit hin als eine vorschnelle Entscheidung zu treffen. Doch dann stellt sich die Frage: Wer lädt zu der Eigentümerversammlung ein, auf der der neue Verwalter bestellt werden soll? Wie eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg zeigt, kann die Einladung durch den zukünftigen Verwalter durchaus eine Lösung sein. Allerdings müssen sich dann alle rügelos auf die Versammlung einlassen (LG Hamburg, Urteil v. 22.02.17, Az. 318 S 46/15).
Überstimmte Eigentümer erhoben Anfechtungsklage
Im entschiedenen Fall war eine Eigentümergemeinschaft nach der Abwahl ihres Verwalters verwalterlos. Die Mehrheit der Eigentümer wollte die V-GmbH zur neuen Verwalterin wählen. Daher lud die V -GmbH alle Eigentümer zur Eigentümerversammlung ein. Auf dieser Versammlung, auf der alle Eigentümer anwesend waren, wurde die V-GmbH dann auch mehrheitlich zur Verwalterin bestellt. Die überstimmten Eigentümer gingen gegen den Beschluss mit der Anfechtungsklage vor. Sie waren der Meinung, es habe keine Eigentümerversammlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz stattgefunden, so dass dort keine Beschlüsse gefasst werden konnten.
Rügelose Teilnahme und Abstimmung durch alle führen zur Heilung
Das Gericht entschied: Es lag eine Eigentümerversammlung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes vor. Eine Eigentümerversammlung im Rechtsinn kann auch dann vorliegen, wenn ein Nichtberechtigter zur Versammlung einlädt. Das gilt zumindest dann, wenn alle Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen. Zwar führt die Einladung durch einen Nichtberechtigten grundsätzlich zur Rechtswidrigkeit der dort gefassten Beschlüsse. Wenn aber alle Eigentümer rügelos an der Versammlung teilnehmen und auch an der Abstimmung mitwirken, wird der Einberufungsmangel als bloßer Formfehler geheilt.
Das bedeutet das Urteil für Sie: Das Urteil ist zwar schon etwas älter, aber angesichts der demnächst beginnenden Einladungen zur Eigentümerversammlung brandaktuell. Ist Ihre Eigentümergemeinschaft nach der Abwahl des amtierenden Verwalters verwalterlos, führt das zu Schwierigkeiten, denn zur Einladung zur Eigentümerverwaltung ist nur der Verwalter oder ggf. der Verwaltungsbeirat berechtigt. Lädt dann ein einzelner Eigentümer oder sogar ein außenstehender Dritter zur Versammlung ein, können Sie dort Beschlüsse letztlich nur fassen, wenn alle mitziehen. Es müssen nicht nur alle Eigentümer erscheinen, sie müssen sich auch rügelos auf die Beschlussfassung einlassen.
Erscheint nur ein Eigentümer nicht zur Versammlung oder rügt nur einer, dass die Einladung nicht ordnungsgemäß war, werden Sie mir ihrer Beschlussfassung scheitern. Solche Probleme können Sie leicht umgehen, indem Sie zusammen mit der Abwahl des amtierenden Verwalters einen Eigentümer zum kommissarischen Verwalter bestimmen. Dann können Sie in Ruhe nach einem neuen Verwalter suchen. Wenn Sie fündig geworden sind, beruft der kommissarische Verwalter die Eigentümerversammlung ein. Das ist ordnungsgemäß.
Neueste Kommentare