Vermieter müssen Betriebskostenabrechnungen des Verwalters kontrollieren
Dass Sie als Vermieter verpflichtet sind Betriebskostenabrechnungen für Ihre Mieter auch dann zu kontrollieren, wenn sie von einem Verwalter erstellt wurden, stellte das Landgericht Düsseldorf im September 2018 klar. Soweit Sie für die Kontrolle nicht über das notwendige (Fach-)Wissen verfügen, müssen Sie einen Fachmann hierfür beauftragen oder sich juristischen Rat einholen.
Ein Vermieter hatte den von ihm beauftragten Hausverwalter wegen fehlerhaft erstellter Betriebskostenabrechnungen auf Schadensersatz verklagt. Der Vermieter warf dem Verwalter vor, dass dieser in den Betriebskostenabrechnungen der letzten fünf Jahre Zimmer, die nicht vermietet wurden, als Leerstand angesetzt hatte. Die Zimmer durften jedoch wegen eines jeweils fehlenden Rettungswegs nicht vermietet werden. Die Berücksichtigung dieser leerstehenden Zimmer in der Betriebskostenabrechnung führte zur Anwendung eines falschen Personenschlüssels. Die Betriebskosten, die anteilsmäßig auf die Zimmer entfielen, waren deshalb nicht zu Lasten des Vermieters auf die Mieter umgelegt worden. Der Vermieter hatte jedoch über Jahre keine Betriebskostenabrechnungen vom Verwalter erhalten und diese deshalb auch nicht kontrolliert.
Die Entscheidung des Landgerichts
Das LG Düsseldorf entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters soweit keine Verjährung der Schadensersatzansprüche eingetreten war. Die Betriebskostenabrechnungen des Verwalters waren tatsächlich falsch, da die unvermietbaren leer stehenden Zimmer tatsächlich nicht als Wohnraum genutzt werden durften. Hinsichtlich der mehr als drei Jahre zurückliegenden Abrechnungszeiträume war jedoch Verjährung eingetreten.
Der Vermieter hatte zwar über Jahre keine Betriebskostenabrechnungen von der Hausverwaltung erhalten. Ihm war jedoch eine Kontrolle möglich, da er als Vermieter jederzeit Einsicht in die ihn betreffenden Unterlagen verlangen konnte. Das Gericht kritisierte zudem, dass dem Vermieter bei Durchsicht der Betriebskostenabrechnungen hätte auffallen müssen, dass die Personenzahl nicht mit der Anzahl der tatsächlichen Bewohner der Mieträume übereinstimmte. Der Vermieter konnte sich nicht darauf berufen, dass er juristischer Laie ist, da er juristischen Rat von einem Fachmann einholen konnte (LG Düsseldorf, Urteil v. 27.09.18, Az. 14e O 72/16).
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