Vermietete Eigentumswohnung: Mieter zahlt keine Verwaltungskosten!
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben, wissen Sie, dass Sie normalerweise jährlich über die Betriebskosten abzurechnen haben. Sicher ist Ihnen auch bekannt, dass Sie bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter nicht alle Positionen Ihrer Jahresabrechnung berücksichtigen können. Wie der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden hat, gehören auch die Kosten Ihrer Hausverwaltung zu den nicht umlegbaren Positionen. Das gilt selbst dann, wenn die Verwaltungskosten im Mietvertrag gesondert als vom Mieter zu zahlen ausgewiesen sind (Urteil v. 19.12.18, Az. VIII ZR 254/17).
Mietvertrag weist Verwaltungskostenpauschale aus
Im entschiedenen Fall verlangte ein Mieter, der Rückzahlung einer von Juli 2015 bis Januar 2017 gezahlten “Verwaltungskostenpauschale” von insgesamt 601,65 €. Im Formularmietvertrag war die Pauschale neben der Nettokaltmiete sowie einer Betriebskosten- und einer Heizkostenvorauszahlung aufgelistet. Die zu zahlende Kaution betrug genau das 3-fache der Nettokaltmiete. Der Mieter verlangte die geleistete Verwaltungskostenpauschale zurück, da er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält.
BGH entschied: Verwaltungskosten sind nicht umlegbar
Zu Recht entschied der BGH. Eine Vereinbarung über eine Verwaltungskostenpauschale in einem Wohnraummietvertrag ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter neben der Grundmiete nur die nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlegbaren Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Verwaltungskosten oder andere Kostenarten sind dagegen nicht umlegbar (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
Die vermietende Wohnungseigentümerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass sie im Mietvertrag mit der Nennung der Verwaltungskosten lediglich ihre Kalkulation der Grundmiete offengelegt hat. Zwar steht es dem Vermieter frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten Miete vorzunehmen und dem Mieter dadurch einen Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben. Das gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht umlegbare Kosten in die Grundmiete “einpreisen” kann. In der formularmäßig vereinbarten Verwaltungskostenpauschale kann aber keine bloße Offenlegung der Kalkulation gesehen werden. Schon die Bezeichnung als “Pauschale” zeigt eine Nähe zu den Betriebskosten, da der Grundmiete Bezeichnungen als “Pauschale” oder “Vorschuss” fremd sind. Auch die Berechnung der Mietkaution, die genau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag ausgewiesenen Nettokaltmiete entsprach, spricht gegen die Einordnung als Teil der Grundmiete. Daher sind die Verwaltungskosten der Grundmiete nicht eindeutig zuzuordnen, sondern können genauso gut als zusätzliche “Betriebskosten” angelegt sein. Die vermietende Eigentümerin musste die Verwaltungskostenpauschale zurück zahlen.
Fazit: Möchten Sie die Verwaltungskosten auf Ihren Wohnungsmieter umlegen, ist das nur als Bestandteil der Grundmiete möglich, nicht dagegen als weitere Kostenposition, wie die Betriebskosten. Wichtig ist, dass Sie die Umlage in Ihrem Mietvertrag klar und eindeutig formulieren. Es muss für alle Beteiligten offensichtlich sein, dass die Verwaltungskosten als Teil der Grundmiete zu verstehen sind. Anderenfalls ist die Regelung nichtig und Ihr Mieter kann die bereits gezahlten Verwaltungskostenanteile zurück verlangen.
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