Besonders günstiges Angebot – Vergleichsangebote sind dennoch nötig!
Wenn Sie und Ihre Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über Sanierungsmaßnahmen fassen möchten, bedarf das einer sorgfältigen Vorbereitung. Insbesondere müssen Ihnen 3 Vergleichsangebote vorgelegt werden, damit Ihre Beschlussfassung auf einer ausreichenden Entscheidungsgrundlage basiert. Das Erfordernis der Einholung von 3 Vergleichsangeboten entfällt auch dann nicht, wenn ein Eigentümer aus Ihrer Mitte ein besonders günstiges Angebot vorlegt (AG Schwerin, Urteil v. 05.10.18, Az. 14 C 508/17 WEG).
Vergleichsangebote waren nicht vorgelegt worden
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung den folgenden Beschluss gefasst: “Auftrag Reparatur Horizontalsperre: Die Eigentümergemeinschaft möge den Verwalter bemächtigen und beauftragen, das Angebot der Firma Hochbau Nummer 13600 für einen Gesamtbetrag von € 1.646,07 inklusive Umsatzsteuer zu beauftragen und alle Ausbesserungs- und Schönheitsreparaturen vorzunehmen, die durch den Eingriff der WEG in das Sondereigentum nötig wurden.” Der Einladung zu der Eigentümerversammlung war lediglich das eine Angebot beigefügt worden, auf das ich der gefasste Beschluss bezieht.
Einige Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Dies vor allem, weil es an der Vorlage von Vergleichsangeboten fehlte. Dagegen wendete sich die Verwalterin. Es habe nur der Einholung eines einzigen Angebotes bedurft, da es so günstig gewesen sei, dass sich die Gemeinschaft nur hätte dafür entscheiden können. Außerdem sei das Angebot von einem der klagenden Wohnungseigentümer eingeholt worden.
Beschluss verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
Das Gericht erklärte den gefassten Beschluss für unwirksam. Er entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt. Die Vergabe eines Auftrags für die Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt hat. Die Vergleichsangebote sind den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung bekanntzugeben. Wird der Eigentümerversammlung lediglich das günstigste Angebot präsentiert, reicht das für die Annahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht aus.
Vergleichsangebote sind nur ausnahmsweise entbehrlich, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass sich das vorgelegte Angebot im Rahmen des Üblichen bewegt. Dass einer der klagenden Eigentümer das als Beschlussgrundlage dienende Angebot eingeholt hatte, stellt nach Auffassung des Gerichts allerdings keinen solchen Umstand dar. Daraus ergibt sich weder, das Angebot unschlagbar günstig ist noch, dass es sich im Rahmen des Üblichen bewegt.
Fazit: Wenn in Ihrer Eigentümergemeinschaft eine Beschlussfassung über Instandsetzungsarbeiten ansteht, bestehen Sie im Zweifel besser auf die Einholung von 3 Vergleichsangeboten. Anderenfalls riskieren Sie, dass Ihre Beschlussfassung durch eine Anfechtungsklage zu Fall gebracht wird. Haben Sie ein so günstiges Angebot vorliegen, das aufgrund der besonderen Qualität der Leistung und des Preises nicht mehr unterboten werden kann, macht das die Einholung von Vergleichsangeboten entbehrlich. Prüfen Sie dann aber, ob das Angebot wirklich so unschlagbar günstig ist und nehmen Sie das unbedingt ausdrücklich in Ihren Beschlusstext auf.
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