Instandhaltung von Türen und Fenstern obliegt der Gemeinschaft!
Kommt es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft immer wieder zum Streit über Wohnungsfenster? Die Wohnungseigentümer möchten neue Fenster haben und meinen, dass müssen die Gemeinschaft beschließen und bezahlen. Oder die Gemeinschaft möchte in den Wohnungen neue Fenster einbauen lassen und zahlen soll der Wohnungseigentümer. Wenn Sie meinen, dass solche Streitigkeiten durch einen Blick in die Teilungserklärung gelöst werden kann, muss ich Sie leider enttäuschen. Viele Teilungserklärungen enthalten zwar Regelungen, die die Wohnungsfenster dem Sondereigentum zuordnen. Eine solche Zuordnung ist aber unwirksam. (LG Köln, Urteil v. 11.10.18, Az. 204 C 126/17).
Eigentümerin verlangte Austausch der Fenster von der Gemeinschaft
Im entschiedenen Fall verlangte eine Wohnungseigentümerin von ihrer Eigentümergemeinschaft den Austausch Ihrer Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür. Die Gemeinschaft lehnte das jedoch ab. Zur Begründung berief sie sich auf die Teilungserklärung. In dieser war geregelt, dass die Außenfenster und Abschlusstüren zum Sondereigentum gehören und vom jeweiligen Sondereigentümer instandzuhalten sind. Die Wohnungseigentümerin erhob gegen die Ablehnung der Beschlussfassung Klage und beantragte, die Gemeinschaft zu verurteilen, der Erneuerung Ihrer Fenster sowie der Wohnungseingangstür zuzustimmen.
Gemeinschaft musste nur auf Erneuerungsbedürftigkeit überprüfen
Das Gericht entschied: Die Wohnungseigentümern konnte den Austausch der Fenster und der Wohnungseingangstür nicht verlangen, wohl aber deren Überprüfung auf Erneuerungsbedürftigkeit. Zunächst einmal zählen sowohl die Fenster als auch die Wohnungsausgangstür zwingend zum Gemeinschaftseigentum, daher ist grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten verpflichtet. Eine Regelung der Teilungserklärung die Fenster und Türen dem Sondereigentum zuordnet, ist insoweit unwirksam. Zwar können die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung eine von dem Grundsatzu der gemeinschaftlichen Kostentragung abweichende Regelung treffen. Die Regelung muss dann jedoch klar und eindeutig sein, anderenfalls bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft. Hier knüpft die Regelung der Kostentragung durch den Sondereigentümer an die Sondereigentumseigenschaft der jeweiligen Bauteile an. Da die Fenster und die Wohnungseingangstür aber nicht sondereigentumsfähig sind, werden Sie auch nicht von der Kostentragungsregelung umfasst.
Obwohl die Fenster und Türen zum Gemeinschaftseigentum zählen und die Gemeinschaft insoweit für deren Instandsetzung verantwortlich ist, hat die Wohnungseigentümerin keinen Anspruch auf Instandsetzung. Solange deren Erneuerungsbedürftigkeit nämlich nicht evident ist, kann die Wohnungseigentümern lediglich die Überprüfung der Fenster auf ihre Kosten und – falls erforderlich – eine Reparatur oder einen Austausch verlangen.
Fazit: Das Urteil zeigt wieder einmal: Sofern Sie die Instandhaltung der Fenster in die Hand des einzelnen Wohnungseigentümers legen, setzt das eine eindeutige Vereinbarung voraus. Überprüfen Sie daher Ihre Teilungserklärung kritisch, ob sie eine eindeutige Regelung enthält, die die Instandhaltungspflicht und deren Kosten dem einzelnen Eigentümer zuweist. Anderenfalls bleibt es dabei: Zahlen muss die Gemeinschaft.
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