Investment ohne Eigenkapital? Die Risiken
Nach wie vor sind Anlageobjekte am Immobilienmarkt so gefragt wie nie. Jeder möchte ein Stück vom Kuchen. Sind Sie auch auf der Suche nach einer Immobilie zum Vermieten? Aber wie sieht es mit Ihrem Eigenkapital aus? Viele Investoren kaufen heute, anders als noch vor zehn Jahren, auch ohne Eigenkapital eine Anlage-Immobilie. Die Miete spielt die Finanzierungskosten schließlich „von selbst“ wieder ein – oder? Sie erfahren es diese und nächste Woche hier.
Eine Vollfinanzierung scheint zunächst kein großes Problem für Ihr Investment zu sein, wenn die Miete die monatliche Rate abdeckt. Sie birgt aber durchaus mehr Risiken als ein Darlehen mit Eigenkapital:
Risiko 1: Nebenkosten fehlkalkuliert
Klar: Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklercourtage kennt eigentlich jeder Immo-Investor. Aber viele vernachlässigen es, die monatlichen Rücklagen für eine Sanierung oder Renovierung mit einzuplanen. Auch oft vergessen werden die nicht umlegbaren Nebenkosten sowie ein fester Prozentsatz für Mietausfälle und steuerliche Abzüge. Schnell kommt es dann dazu, dass die Miete eben nicht den monatlichen Finanzierungsbetrag voll abdeckt und Sie fürs erste draufzahlen müssen. Das schmälert zwar die Rendite, kann sich aber trotzdem lohnen – wenn Sie die Kosten stemmen können.
Risiko 2: Sanierungsstau
Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung versäumen viele Investoren, ausreichend Rücklagen für eine Renovierung anzusparen und diese auch in ihre Berechnung einzukalkulieren. Denn während die Rücklagen der WEG natürlich für Schäden am Gemeinschaftseigentum aufkommt, entstehen auch in einer Wohnung durchaus beachtliche Renovierungskosten – etwa im Bereich des Badezimmers.
Risiko 3: Mietausfall
Eine lückenlose Vermietung ist in der Praxis langfristig einfach unmöglich. Zumindest über den Zeitraum eines Immobilienbesitzes. Schon eine einzige Fehlende Monatsmiete kann Ihre Rendite für das laufende Geschäftsjahr fressen. Dieser Fall muss einkalkuliert und die finanziellen Hintergründe auch von Bestandsmietern genauestens geprüft werden.
Risiko 4: Einkommensausfall
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung gilt noch es mehr als sonst, das eigene Einkommen genaustens zu planen. Sie sorgt für eine höhere Belastung und kostet im Vergleich etwa zu 2/3 Beleihung bis zu 1,2 Prozentpunkte mehr. Der Ausfall eines Einkommens sorgt dann sofort für Probleme, wenn die Rate im Anschluss nicht mehr gestemmt werden kann. Berechnen Sie also vorab, was passiert, wenn Sie eine Ihrer Einkommensquellen verlieren.
Beim nächsten Mal lesen Sie die wichtigen Spielregeln, die Sie auf jeden Fall einhalten sollten.
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