So löst die wirksame Abberufung gleichzeitig den Verwaltervertrag auf
Wenn Sie sich von Ihrem Verwalter trennen möchten, müssen Sie vieles bedenken. Vor allem dürfen Sie nicht vergessen, dass es grundsätzlich zweier Akte bedarf, um Ihren Verwalter tatsächlich loszuwerden: zum einen die Abberufung des Verwalters und zum anderen die Kündigung des Verwaltervertrages. Vergessen Sie die Kündigung des Verwaltervertrages, so bleibt der Verwaltervertrag trotz Abberufung Ihres Verwalters bestehen. Die Folge: Sie müssen ihm weiter seine Vergütung zahlen. Doch das können Sie durch eine einfache Vertragsgestaltung ändern (LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 05.11.18, Az. 2-13 S 111/18).
Bei vorzeitiger Abberufung sollte Verwaltervertrag “automatisch” enden
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft Ihre Verwalterin bis zum Jahr 2020 bestellt und einen entsprechenden Verwaltervertrag geschlossen. Der Verwaltervertrag enthielt unter anderem die folgende Regelung: “Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft ist nur aus wichtigem Grund möglich. Bei einer vorzeitigen Abberufung des Verwalters endet der Verwaltungsvertrag automatisch”. Per Umlaufbeschluss beschlossen die Wohnungseigentümer die Abberufung der Klägerin als Verwalterin und ermächtigten einen Miteigentümer die Kündigung auszusprechen, was dann auch geschah. Der Verwalter begehrt nun seine Vergütung für die Restlaufzeit des Vertrages, da dieser durch die Abberufung nicht beendet sei.
Konkrete Vertragsgestaltung ist eindeutig
Der Verwalter verlor den Prozess. Aufgrund der konkreten Vertragsgestaltung war die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages im Sinne einer Rechtsbedingung an den Bestellungszeitraum geknüpft. Zunächst wies das Gericht darauf hin, dass das Bestellungsrechtsverhältnis zum Verwalteramt von dem schuldrechtlichen Geschäftsvertrag, dem Verwaltervertrag, zu trennen ist. Beide Rechtsverhältnisse bestehen normalerweise unabhängig voneinander. Daher erfolgt durch die Beendigung der Verwalterbestellung nicht automatisch die Beendigung des Verwaltervertrages. Das ist aber dann anders, wenn der Verwaltervertrag nur für die Dauer der Bestellung abgeschlossen ist. Wenn also nach dem Willen der Vertragsparteien die Abberufung und das Ende des Verwaltervertrages derart miteinander verknüpft sind, dass die wirksame Abberufung des Verwalters eine auflösende Bedingung des Verwaltervertrages darstellt.
Genau das war hier der Fall. Denn der Vertrag sah ausdrücklich vor, dass Verwaltervertrag und Bestellung im Sinne einer echten Rechtsbedingung auflösend miteinander verknüpft sind. Der Vertrag sah nämlich ausdrücklich vor, dass der Verwaltervertrag “automatisch” bei einer vorzeitigen Abberufung des Verwalters endete. Da die Abberufung mangels Anfechtung bestandskräftig geworden war, konnte sich der Verwalter nicht in einem Zahlungsprozess auf die Ungültigkeit der Abberufung berufen. Daher konnte der Verwalter den Vergütungsanspruch nicht geltend machen.
Fazit: Ob die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund gleichzeitig die Beendigung des Verwaltervertrages bedeutet oder ob es zusätzlich noch dessen Kündigung bedarf, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Daher kann es Ihnen passieren, dass Sie trotz wirksamer Abberufung Ihres Verwalters noch an den Verwaltervertrag gebunden sind, sofern Sie diesen nicht ausdrücklich kündigen. Im Eifer des Gefechts ist es aber schnell passiert, dass Sie diese besondere Vertragsgestaltung und mit ihr die erforderliche Kündigung vergessen. Dem können Sie durch die Aufnahme einer Klausel in den Verwaltervertrag vorbeugen, Nehmen Sie eine Klausel in Ihren Verwaltervertrag auf, nach der dieser automatisch mit der Abberufung des Verwalters endet. Dadurch stellen Sie sicher, dass es zu einem Gleichlauf von Abberufung und Kündigung kommt.
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