Sondernutzungsrecht: Wird der Keller von Dritten genutzt müssen Sie Herausgabe an die Gemeinschaft verlangen!
Wenn es in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft Kellerräume gibt, haben Sie vielleicht auch schon festgestellt, dass viele Bewohner des Hauses es mit der Nutzung nicht so genau nehmen. Es werden die Kellerräume genutzt die gerade frei sind, egal, zu welcher Wohnung sie gehören. Möchten Sie in so einer Situation Ihren Kellerraum selbst nutzen, müssen Sie notfalls gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Passen Sie dann aber auf: Wurde Ihnen an dem Kellerraum ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, müssen Sie dessen Herausgabe an Ihre Eigentümergemeinschaft verlangen (AG Charlottenburg, Urteil v. 08.11.18, Az. 218 C 164/18).
Eigentümer verlangten vom Nutzer die Herausgabe des Kellers
In einer Eigentümergemeinschaft waren den jeweiligen Wohnungen Sondernutzungsrechte an einem Kellerraum zugeordnet. Einem Eigentümer war insoweit der Keller 38 zur Nutzung zugewiesen, einem anderen Eigentümer der Kellerraum 41. Der Eigentümer zu dessen Wohnung der Kellerraum 41 gehörte, hatte seine Wohnung vermietet. Der Mieter nutzte jedoch den Kellerraum 38. Die Eigentümer, zu deren Wohnung der Kellerraum 38 gehörte, verlangten von dem Mieter die Herausgabe des Kellers an die Gemeinschaft. Nachdem die Herausgabe des Kellers im Laufe der Prozesse erfolgte, wurde der Rechtstreit für erledigt erklärt. Es ging nun nur noch um die Frage, wer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hatte.
Herausgabe von Gemeinschaftseigentum nur an Gemeinschaft
Die Kosten des Rechtsstreits hatten die beklagten Mieter zu tragen, denn Sie hätten den Prozess, wenn er zu Ende geführt worden wäre, verloren. Die klagende Eigentümerin konnte die Herausgabe des Kellers an die Gemeinschaft verlangen. Da an dem Kellerraum lediglich ein Sondernutzungsrecht bestand, gehörte dieser Raum zum Gemeinschaftseigentum. Das ergab sich bereits aus der Teilungserklärung, in der sich der aufteilende Eigentümer, ausdrücklich vorbehalten hatte, die Sondernutzungen an den Abstell- und Kellerräumen zur alleinigen unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten zuzuordnen und die Eintragung im Grundbuch zu bewirken. Aus dem Kaufvertrag ergab sich, dass diese Zuordnung bei dem in Rede stehenden Keller auch tatsächlich erfolgt war.
Den klagenden Eigentümern stand auch ein Anspruch auf Herausgabe des Kellerraums zu, denn sie waren aufgrund des Sondernutzungsrechts zur alleinigen Nutzung des Kellerraums berechtigt. Die Mieter, die den Raum nutzten, hatten dagegen weder das Recht, den Keller u besitzen, noch diesen zu Nutzen. Da es sich bei dem Keller um Gemeinschaftseigentum handelte konnten die klagenden Eigentümer nur die Herausgabe an die Gemeinschaft als solche, nicht aber an sich selbst verlangen. Da die klagenden Eigentümer das berücksichtigt hatten, hätten Sie den Prozess gewonnen. Daher mussten die beklagten Mieter die Prozesskosten tragen.
Fazit: Wird der Kellerraum, der eigentlich zu Ihrer Wohnung gehört, von Dritten genutzt, müssen Sie zunächst einmal die Eigentumsverhältnisse klären. Hierzu schauen Sie am besten in Ihren Kaufvertrag und die Teilungserklärung. Handelt es sich bei dem Kellerraum um Sondereigentum, können Sie die Herausgabe an sich verlangen. Handelst es sich dagegen um Gemeinschaftseigentum, sind Sie aufgrund ihres Nutzungsrechts zwar berechtigt, die Herausgabe des Kellers zu verlangen. Sie müssen dann aber die Herausgabe an die Eigentümergemeinschaft fordern. Nur dann wird Ihr Herausgabeverlangen erfolgreich sein.
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