Diesen Anforderungen muss Ihre Jahresabrechnung genügen!
In Ihrer bald anstehenden Eigentümerversammlung wird es natürlich auch wieder um die Genehmigung der Jahresabrechnung gehen. Schauen Sie sich Ihre Abrechnung kritisch an und prüfen Sie, ob Sie es Ihnen ermöglicht, die Vermögenslage Ihrer Eigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Ist das nicht der Fall, ist Ihre Abrechnung nicht ordnungsgemäß und damit anfechtbar. In einer aktuellen Entscheidung hat das Amtsgericht Duisburg- Ruhrort klar gestellt, worauf Sie bei der Überprüfung Ihrer Jahresabrechnung achten müssen (Urteil v. 20.12.18, Az. 28 C 24/18).
Jahresabrechnung wies tatsächliche Einnahmen nicht auf
Im entschiedenen Fall ging es um den Beschluss einer Eigentümerversammlung über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2017. In der Abrechnung waren die tatsächlichen Einnahmen der Gemeinschaft nicht aufgeführt. Vielmehr stellten die Einzelabrechnungen auf die Soll-Zahlungen der Eigentümer nach dem Wirtschaftsplan ab. Außerdem war unter der Überschrift “Instandhaltungsrücklage” nach Aufführung des Anfangsbestandes, der Zuführungen bzw. Entnahmen und des Endbestandes der Instandhaltungsrücklage ein weiterer Anfangs- und Endkontobestand angegeben. Eine Erklärung über diese weiteren Angaben gab es nicht. Eine Wohnungseigentümerin war mit der Abrechnung nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage.
Jahresabrechnung dient auch Kontrolle des Verwaltung
Das Gericht erklärte den Genehmigungsbeschluss für unwirksam, da die Abrechnung nicht ordnungsgemäß war. Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss eine geordnete übersichtliche Einnahmen und Ausgabenrechnung aufweisen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Die Jahresabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehen fachlicher Unterstützung von sich heraus verständlich sein. Dieser Anforderung genügt eine Jahresabrechnung nur, wenn sie nicht die geschuldeten Zahlungen und vorgesehenen Ausgaben – wie sie der Wirtschaftsplan vorgibt- sondern die tatsächlichen Ein- und Ausgaben der Gemeinschaft enthält. Nur dann versetzt die Jahresabrechnung die Eigentümer in die Lage, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu untersuchen.
Außerdem muss die Abrechnung rechnerisch nachvollziehbar und schlüssig sein, insoweit dient sie auch der Kontrolle der Verwaltung. An der rechnerischen Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit fehlt es jedoch, wenn durch die fehlende Angabe der Kontenstände, der Gesamteinnahme und/oder der Gesamtausgaben die Gleichung “Anfangsbestand + Einnahmen – Ausgaben = Endbestand” nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist. Diesen Anforderungen wurde die in Rede stehende Abrechnung bereits dadurch nicht gerecht, dass sie die tatsächlichen Einnahmen der Gemeinschaft nicht auswies. Die erforderliche Plausibilitätskontrolle war dadurch nicht möglich.
Fazit: Die Kontrolle Ihrer Jahresabrechnung ist kein Hexenwerk. Prüfen Sie, ob die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben Ihrer Gemeinschaft angesetzt wurden und kontrollieren Sie, ob der Endbestand dem, “Anfangsbestand + Einnahmen – Ausgaben” entspricht. Dann ist die Abrechnung zumindest nachvollziehbar und schlüssig. Fehlen diese Angaben, genehmigen Sie die Jahresabrechnung auf keinen Fall. Verlangen Sie dann von Ihrem Verwalter die Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Anderenfalls riskieren Sie nämlich nicht nur zu viel zu zahlen, Sie dulden auch eine Schlamperei, die die Finanzen ihrer Gemeinschaft gefährden kann.
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