Keine Beschluss über überjährige Jahresabrechnung
Normalerweise – und das wissen Sie bestimmt – werden Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft vom 01.01.bis zum 31.12. eines Kalenderjahres erstellt. Es kommt aber immer wieder vor, dass hiervon Abweichungen vorgenommen werden. Sei es dass es dem Verwalter ein anderer Abrechnungszeitraum besser passt oder dass es immer schon so gemacht wurde. Wenn allerdings in Ihrer Gemeinschaft ein Beschluss über eine überjährig abgerechnete Jahresabrechnung ansteht, sollten Sie jedoch hellhörig werden. Denn ein solcher Beschluss ist nichtig (AG Oberhausen, Urteil v. 04.12.18, Az. 34 C 49/18).
Eigentümergemeinschaft beschloss Jahresabrechnung für 2017/18
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft auf Ihrer Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung 2017/2018 sowie den Wirtschaftsplan 2018/2019 beschlossen. Der in der Jahresabrechnung erfasste Abrechnungszeitraum ging nicht vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres. Vielmehr war die Abrechnung überjährig erstellt worden und bezog sich damit auf einen Teil des Jahres 2017 und einen Teil des Jahres 2018. Auch der Wirtschaftsplan sollte für einen überjährigen Zeitraum gelten. Das wurde in der Gemeinschaft schon seit Jahren so gehandhabt. Eine Wohnungseigentümerin war mit den gefassten Beschlüssen nicht einverstanden und erhob Klage.
Keine Änderung des Abrechnungszeitraums durch langjährige Übung
Das Gericht entschied: Die Beschlüsse waren von Anfang an nichtig. Sowohl der Wirtschaftsplan als auch die Jahresabrechnung sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kalenderjahr aufzustellen (§ 28 Abs. 1 WEG). Möchten die Wohnungseigentümer von dieser gesetzlichen Vorgabe abweichen und Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan abweichend vom Kalenderjahr festlegen, so erfordert das eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Per Beschluss ist eine abweichende Festlegung des Wirtschaftsjahres dagegen nicht möglich. Ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft von Anfang an nichtig.
Auch eine jahrelang praktizierte abweichende Handhabung hinsichtlich des Abrechnungszeitraums kann eine Änderung des Abrechnungszeitraums nicht begründen. Eine langjährige diesbezügliche Übung kann lediglich dazu führen, dass sich ein Wohnungseigentümer auf eine unzulässige Abweichung der Jahresabrechnung vom Kalenderjahr nach Treu und Glauben dann nicht berufen kann. Das allerdings nur, wenn er eine Änderung noch nicht ernsthaft und nachhaltig verlangt hatte und ihm auch keine erheblichen Nachteile durch die Abweichung entstehen. In diesem Fall kann der Wohnungseigentümer allerdings eine künftige Änderung des Abrechnungszeitraums verlangen. Das war hier aber nicht der Fall, da die Wohnungseigentümerin die von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Abrechnungszeiträume bereits in einem anderen gerichtlichen Verfahren moniert hatte.
Fazit: Stellen Sie fest, dass die Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft nicht die Zeit vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres erfasst, prüfen Sie, ob der abweichende Abrechnungszeitraum durch eine Vereinbarung aller Eigentümer abgesegnet ist. Wenn nicht, ist Ihr Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung nichtig – und zwar auch dann, wenn das immer schon so gemacht wurde. Fordern Sie Ihren Verwalter dann dazu auf, eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung unter Berücksichtigung des gesetzlich vorgegebenen Abrechnungszeitraums zu erstellen. Denn: Zu einer Änderung des Abrechnungszeitraums per mehrheitlichem Beschuss sind Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft nicht befugt.
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