Achtung – die Rückbaupflicht des Voreigentümers kaufen Sie mit!
Denken Sie vielleicht auch darüber nach, sich eine Eigentumswohnung zuzulegen? Vielleicht zur Eigennutzung oder als Geldanlage zur Vermietung? Natürlich müssen Sie beim Kauf einer Wohnung auf vieles achten: die richtige Wohnung muss gefunden, die Lage überprüft und die Kaufverhandlungen geführt werden. Doch bei all den Anforderungen dürfen Sie nicht vergessen, zu kontrollieren, ob Ihr Voreigentümer gegebenenfalls bauliche Veränderungen vorgenommen hat. Denn nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, haftet der Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers für den Rückbau einer vom Voreigentümer vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderung (Urteil v. 20. 12 18, Az. 72 C 77/18).
Gemeinschaft beschloss Rückbau der Treppe
Im entschiedenen Fall hatten Wohnungseigentümer im Jahr 2005 eine Treppe vom Balkon ihrer Wohnung in den Gartenteil, an dem sie ein Sondernutzungsrecht hatten, installiert. Einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft hatten sie für die Installation der Treppe nicht eingeholt. Nachdem die Wohnung verkauft worden und die neuen Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden waren, beschloss die Eigentümergemeinschaft im Mai 2018 mehrheitlich den Rückbau der gartenseitigen Treppe. Gegen diesen Beschluss erhoben die neuen Wohnungseigentümer Klage.
Neuer Eigentümer muss die Beseitigung dulden
Die Klage blieb ohne Erfolg, der Beschluss über den Rückbau der Treppe war unwirksam. Bei der Anbringung der Treppen vom Balkon zum Garten durch die Voreigentümer handelte es sich um eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG). Diese war nicht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gedeckt und damit unzulässig.
Das Gericht wies darauf hin, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht den Rückbau der Treppe beschließen konnten. Zwar sei der ursprüngliche Duldungsanspruch gegen die Voreigentümer als Handlungsstörer verjährt. Die klagenden Eigentümer haften aber weiterhin als Zustandsstörer für die Beseitigung der Treppe. Sie mussten den Rückbau der Treppe durch die Gemeinschaft dulden.
Fazit: Das Urteil zeigt, wie kritisch Sie eine Wohnung prüfen müssen, bevor Sie sich zum Kauf entscheiden. Vor allem Besonderheiten, die Ihnen wichtig sind, sollten Sie dahingehend prüfen, ob sie vielleicht eigenmächtige bauliche Veränderungen darstellen. Erkundigen Sie sich daher bei der Hausverwaltung, ob Balkon, Markise, Treppe, Gartenhäuschen und Co schon von Beginn an vorhanden waren ober ob sie erst nachträglich angebracht bzw. errichtet worden sind. Im letzteren Fall nehmen Sie sich die Beschuss-Sammlung und ggf. zusätzlich die Protokolle der Eigentümerversammlung zur Hand und kontrollieren, ob diese baulichen Maßnahmen durch einen gemeinschaftlichen Beschluss abgesegnet sind. Anderenfalls riskieren Sie den Rückbau dulden zu müssen.
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