Vermieter trägt Kosten bei Zustimmung des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen im Prozess
Wenn ein Vermieter einen Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt, obwohl sein Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam war, muss er die Kosten des Prozesses auch tragen, wenn der Mieter der Mieterhöhung im Prozess nachträglich zustimmt. Dies stellte das Amtsgericht Hamburg-Blankenese im Januar 2019 klar. Als Vermieter sollten Sie sich deshalb vor Erhebung einer Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung vergewissern, dass Ihr Mieterhöhungsverlangen auch formell wirksam ist.
Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verklagt. Der Vermieter hatte vom Mieter Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete bis Anfang März 2018 gefordert. Als der Mieter bis zum 28.02.2018 noch keine Zustimmung erteilt hatte, reichte der Vermieter Klage auf Zustimmung ein. Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen wegen formeller Fehler unwirksam war. Der Vermieter legte dann im Prozess ein neues Erhöhungsverlangen vor, welchem der Mieter zustimmte. Allerdings beantragte der Mieter dem Vermieter die Kosten des Gerichtsverfahrens aufzuerlegen.
Die Klage vor Gericht – Ein Erfolg
Das AG Hamburg-Blankenese erließ zwar antragsgemäß ein Anerkenntnisurteil zu Gunsten des Vermieters. Allerdings legte das Gericht die Kosten des Rechtsstreits gem. § 93 ZPO auch dem Vermieter auf. Das Gericht begründete dies wie folgt: Zwar konnte der Vermieter sein unwirksames Mieterhöhungsverlangen nachträglich durch Nachbesserung während des Prozesses wirksam werden lassen. Aber bei Einreichung der Klage lag kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Einem unwirksamen Erhöhungsverlangen musste der Mieter nicht zustimmen. Der Mieter hatte daher zur Klageerhebung keinen Anlass gegeben, so dass entgegen der üblichen Folge eines Anerkenntnisses die Kosten nicht von ihm zu tragen waren (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 23.01.19, Az. 531 C 147/18).
Hinweis: Als Vermieter sollten Sie sich deshalb vor Erhebung einer Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung vergewissern, dass Ihr Mieterhöhungsverlangen auch formell wirksam ist. Gemäß § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zugehen. Die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB kann zudem nur dann erfolgen, wenn:
- über einen Zeitraum von 15 Monaten keine Veränderungen in der Miethöhe stattgefunden haben und sich die Miete nach der Mieterhöhung um nicht mehr als 20 Prozent innerhalb der letzten 3 Jahre erhöht hat. Zusätzlich müssen Sie als Vermieter innerhalb des Mieterhöhungsverlangens Angaben zur aktuell geltenden Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete machen.
Zudem entsteht für den Mieter im Zusammenhang mit der gewünschten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, auf welches Sie als Vermieter einen betroffenen Mieter hinweisen müssen.
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