Verwahrlosung und Vermüllung einer Mietwohnung rechtfertigen fristlose Kündigung
Dass ein Mieter eine Sie als Vermieter zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung begeht, wenn er die Mietwohnung vermüllt stellte das Amtsgericht München im August 2018 klar. Geht von der Mietwohnung in Folge der Vermüllung eine Geruchsbelästigung aus, stellt dies eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens durch den Mieter dar.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung des Vermieters. Der Mieter bewohnte die streitgegenständliche Mietwohnung seit dem 15.01.1997. Mit Schreiben vom 30.01.2018 erhielt der Vermieter ein Schreiben eines anderen Hausbewohners mit 2 Fotos, welches eine Beschwerde über unerträgliche Geruchsbelästigungen ausgehend von der Mietwohnung des Mieters enthielt. Die beigelegten Fotos veranschaulichten den vermüllten und verwahrlosten Zustand der Küche in der Wohnung des Mieters.
Der Vermieter forderte den Mieter unter Fristsetzung auf, die Wohnung in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen und die Vermüllung und die vorhandenen Schäden zu beseitigen. Der Flur der Wohnung war mit Müll, Papier und Schutt bedeckt. Es befand sich dermaßen viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht weiter betreten konnte. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten usw. bedeckt. Die Wand unter der Balkontür wies Abplatzungen und Wasserschäden auf. Die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Es waren Schimmelschäden erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Parkettfußboden der Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Von der Wohnung ging ein starker Geruch aus. Mit außerordentlicher, hilfsweise ordentlicher Kündigung hatte der Vermieter dann das Mietverhältnis gekündigt. Als Kündigungsgrund wurden die Verwahrlosung und Vermüllung der Wohnung, sowie die erheblichen Schäden angeführt. Da der Mieter die Mietwohnung nicht freiwillig räumte, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG München bestätigte zu Gunsten des Vermieters, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht zumutbar war. Der Vermieter konnte Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gemäß § 546 I BGB verlangen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung entsprechend §§ 543 I, II Nr. 2, 569 II BGB wirksam beendet. Nach § 543 I BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigen Grund außerordentlich fristlos kündigen. Und gemäß § 543 II liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Es handelte sich bei der Verwahrlosung der Wohnung keineswegs um normale Abnutzungserscheinungen. Die streitgegenständliche Mietwohnung war nicht nur unordentlich und stark vermüllt, von ihr ging auch eine unangenehme Geruchsbelästigung aus und es war Gebäudesubstanz beschädigt worden. Nach Überzeugung des Gerichts stand fest, dass sich in Folge der Verwahrlosung und Vermüllung in der Wohnung Ungeziefer eingenistet hatte. Der Mieter war offensichtlich nicht mehr in der Lage, die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Die Pflichtverletzungen des Mieters rechtfertigten deshalb ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 II Nr. 2 BGB.
Der Vermieter hatte den Mieter auch unter Fristsetzung erfolglos entsprechend § 543 III S1 BGB abgemahnt. Die außerordentliche Kündigung war somit nach §§ 569 II, 543I BGB gerechtfertigt. Gemäß § 569 II BGB liegt bei einem Wohnraummietverhältnis ein wichtiger Kündigungsgrund unter anderem auch dann vor, wenn ein Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Dem Vermieter ist dann unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der üblichen Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar. Das Verhalten des Mieters stellte auch eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens dar. Insgesamt hatte das Gericht zu Gunsten des Mieters berücksichtigt, dass es sich um ein langjähriges Mietverhältnis handelte. Eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO wurde vom Gericht dennoch nicht bewilligt (AG München, Urteil v. 08.08.18, Az. 416 C 5897/18).
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