Danke, BGH! Air bnb nicht einfach nachträglich zu verbieten
Umtriebige Investoren dürfen sich freuen: Wer bisher seine Wohnung oder Appartements per Air bnb kurzzeitig an Feriengäste vermietet hat, muss auch in Zukunft nicht um seinen Gewinn fürchten. Was das neue BGH-Urteil bedeutet.
Air bnb verspricht saftige Gewinne: Ob als Zwischenlösung oder für die Vermietung von Wohnungen, die bisher nur wenig Miete generierten, das kurzzeitige Vermieten an Monteure und Feriengäste kann bei guten Voraussetzungen erstklassige Gewinne einfahren. Und der BGH bekräftigte nun die Rechte von Eigentümern, welche ihre Wohnung dafür nutzen (Urteil vom 12. April 2019, Az. V ZR 112/18).
Der Fall
Im vorliegenden Fall hatte die Eigentümerin einer Wohnung diese per Air bnb an Feriengäste vermietet. Die Teilungserklärung enthielt aber eine Regelung, wonach auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Die anderen Eigentümer wollten dies verbieten, sie waren geschlossen dagegen. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Daher entschieden die übrigen Eigentümer in einer WEG-Versammlung mit ebendieser Dreiviertelmehrheit, Kurzzeitvermietung in der WE künftig zu untersagen. Dies sollte täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung betreffen. Die Eigentümerin war damit nicht einverstanden und klagte durch alle Instanzen.
Die Entscheidung
Der BGH entschied zugunsten der Vermieterin: Ein solcher Beschluss über den Kopf der Betroffenen hinweg sei rechtswidrig, entschieden die obersten Zivilrichter in Karlsruhe. Der Grund: Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird. Der BGH erklärt dazu: „Nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung war die kurzzeitige Vermietung zulässig. Dienen Einheiten – wie hier – zu Wohnzwecken, ist dies nämlich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasst, wie der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 entschieden hat, auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt.“ Das heißt, ein nachträgliches Verbot brauchen Wohnungseigentümer vermutlich gar nicht zu fürchten, erst recht nicht bei ausdrücklicher Genehmigung in der Teilungserklärung. Diese sollten Sie aber vor einer Air bnb-Vermietung auf jeden Fall gründlich prüfen, ob bereits ein Verbot enthalten ist.
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