Keine Auferlegung zukünftiger Instandhaltungskosten per Beschluss
Möchten Sie bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum vornehmen, geht das nicht ohne einen gemeinschaftlichen Beschluss. Handelt es sich um eine bauliche Veränderung, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen, die durch diese einen nicht hinzunehmenden Nachteil erleiden. In der Praxis sind es aber nicht die Nachteile, die Wohnungseigentümer daran hindern, ihre Zustimmung zu baulichen Veränderungen zu geben. Meistens ist es das liebe Geld. Daher versuchen Eigentümer, die eine bauliche Veränderung durchführen möchten, häufig die andren Eigentümer durch die Zusage einer Kostenübernahme zu ködern. Doch Vorsicht, wenn Sie in Ihren Beschluss aufnehmen, dass einzelne Eigentümer die Kosten aller zukünftigen Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen haben, macht das Ihren Beschluss nichtig (AG München, Urteil v. 29.08.18, Az. 485 C 20738/17 WEG).
Pergolaüberdachung: Instandsetzung sollen Eigentümer zahlen
Im entschiedenen Fall fasste eine Eigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung einen Beschluss, der den Wohnungseigentümern, deren Wohnung über eine Pergola verfügte, die Überdachung der Pergola gestattete. Die Beauftragung der Arbeiten sollte durch den Verwalter erfolgen. Laut dem Beschluss sollten die betroffenen Eigentümer die Kosten der zukünftigen Instandsetzung und Instandhaltung der Pergolaüberdachung tragen. Ein Wohnungseigentümer war mit diesem Beschluss nicht einverstanden und erhob Klage gegen ihn.
Abweichende Verteilung von Instandsetzungskosten nur im Einzelall
Das Gericht entschied: Der gefasste Beschluss war von vornherein nichtig. In dem Beschluss wird es den Eigentümern der Wohnungen mit Pergola gestattet, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Den Eigentümern, die von dieser Option Gebrauch machen, werden die Kosten für die zukünftige Instandhaltung und Instandsetzung der Pergolaüberdachungen auferlegt. Diese Regelung zielt auf eine Vielzahl künftiger Maßnahmenzukünftiger Instandhaltung und Instandsetzungen ab. Für eine solche Regelung fehlt es an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Eigentümer.
Zwar gibt § 16 Abs. 4 WEG eine Beschlusskompetenz dahingehend Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abweichend von der gesetzlichen Vorgabe auf die einzelnen Eigentümer zu verteilen.
Diese Kompetenz ist aber nur für Einzelfälle und nicht für dauerhafte oder generelle Regelungen eröffnet. Nur in diesen Grenzen besteht die Beschlusskompetenz. Bewegen sich die Wohnungseigentümer außerhalb dieser Kompetenz, so ist nach allgemeinen Grundsätzen der gefasste Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Fazit: Selbst wenn Sie bereit sind, als einzelner Wohnungseigentümer alle Instandsetzungskosten für einen Teil des Gemeinschaftseigentums zu übernehmen, ist das durch eine gemeinschaftliche Beschlussfassung nicht möglich. Ein solcher Beschluss ist mangels der erforderlichen Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft nichtig. Möchten Sie die Instandhaltungskosten bestimmter Gegenstände des Gemeinschaftseigentums einem Eigentümer übertragen, benötigen Sie hierzu eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer.
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