Beschluss über Eigenarbeit der Eigentümer ist null und nichtig!
Als Mitglied einer kleineren Eigentümergemeinschaft werden Sie das kennen: Kleinere Pflege- Reinigungs- oder Instandsetzungsarbeiten werden gerne auf die einzelnen Eigentümer übertragen. Manchmal werden die Eigentümer von ihrer Gemeinschaft zum Kehrdienst verpflichtet oder sie sollen die Mülltonne rausstellen, gelegentlich wird auch das Instandhalten und Streichen der Wohnungsfenster in Eigenregie auf die Wohnungseigentümer übertragen. Das geht aber nach einer Entscheidung des Landgerichts Dortmund nicht. Beschlüsse, die solche Arbeiten auf die einzelnen Wohnungseigentümer delegieren, sind mangels Beschlusskompetenz sogar nichtig (Urteil v. 24.04.18, Az. 1 S 109/17).
Eigentümer sollten Fenster selbst streichen oder streichen lassen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft fasste einen Beschluss, nach dem die Eigentümer die Fenster ihrer Wohnungen entweder selbst streichen oder eine Malerfirma mit diese Arbeiten beauftragen sollten. Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Beschluss war mangels Beschlusskompetenz nichtig
Die Klage war erfolgreich. Das Gericht entschied, dass der Beschluss nicht etwa anfechtbar, sondern nichtig, also vollkommen rechtsunwirksam war. Es fällt nämlich nicht in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft, einzelnen Wohnungseigentümern durch einen Mehrheitsbeschluss Handlungspflichten aufzuerlegen. Denn das Wohnungseigentumsgesetz sieht nur die Möglichkeit vor, den Wohnungseigentümern per mehrheitlichen Beschluss Zahlungspflichten aufzuerlegen. Die Delegation von Handlungspflichten per Beschluss ist dem Wohnungseigentumsgesetz dagegen fremd.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass den Eigentümern durch den Beschluss die Möglichkeit eröffnet wurde, ein externes Unternehmen mit dem Streichen der Fenster zu beauftragen. Denn auch das stellt eine Handlungspflicht dar.
Fazit: Fasst Ihre Eigentümergemeinschaft einen Beschluss, der über eine bloße Kostentragungspflicht hinaus geht und Ihnen eine Handlungspflicht auferlegt, brauchen Sie nicht tätig zu werden. Ein solcher Beschluss ist von vorneherein nichtig und kann keine Rechtswirkung entfalten. Wenn Sie einzelne Eigentümer persönlich zu Reinigungs-, Kehr- oder sonstigen Pflichten verpflichten möchten, bedarf das einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer.
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