Mieter muss keine umfangreichen Umbaumaßnahmen für eine Nutzungsänderung dulden
Dass ein Mieter es nicht hinnehmen muss, wenn sein Vermieter durch umfangreiche Umbaumaßnahmen mit erheblichen Beeinträchtigungen wie u. a. Lärm, Erschütterungen und Staub den Nutzungszweck seiner Immobilie abändern will, stellte das Oberlandesgericht Frankfurt im März 2019 klar. Ausnahmsweise sind solche Beeinträchtigungen nur bei einer Modernisierung, einer sonstigen Verbesserung des Gebäudes oder einer Beeinträchtigung der Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes möglich.
Ein Mieter und sein Vermieter stritten hinsichtlich des zwischen ihnen gültigen Gewerberaummietvertrages über Büroräume im vierten Obergeschoss über die Rechtmäßigkeit von durch den Vermieter durchgeführter Baumaßnahmen. Der Mieter betrieb entsprechend dem vereinbarten Nutzungszweck ein Rechtsanwalts- und Notariatsbüro in den Gewerberäumen. Der Mietvertrag sollte bis zum 31.12.2023 gelten. Der Vermieter wollte später umfangreiche Umbauarbeiten zwecks Nutzung des Hauses als Bankinstitut vornehmen. Da der Mieter einen vorzeitigen Auszug ablehnte, begann der Vermieter ab November 2018 eigenmächtig mit den geplanten Umbauarbeiten durch Abbruch massiver Innenwände und Entfernung des gesamten Bodenbelags. Die Bauarbeiten waren mit erheblichen Beeinträchtigungen wie Lärm, Erschütterungen und Staub verbunden. Deshalb beantragte der Mieter erfolgreich eine einstweilige Verfügung, damit der Vermieter unter Androhung von Ordnungsgeld und Ordnungshaft zur Unterlassung der Umbauarbeiten gezwungen würde. Der Vermieter legte Widerspruch und Berufung ein.
Die Entscheidung des Gerichts
Das OLG Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Die eigenmächtigen Umbauarbeiten stellten nach Ansicht des Gerichts eine erhebliche Pflichtverletzung des Vermieters dar. Denn bei den umfangreichen Bauarbeiten handelte es sich nicht um eine Renovierung oder Umbauarbeiten im Rahmen einer Modernisierung. Aus dem Mietvertrag ergab sich auch keine sonstige Duldungspflicht, etwa weil die Beseitigung von Mängeln erforderlich gewesen wäre. Die Umbauarbeiten zur bloßen Änderung des Nutzungszwecks waren deshalb vom Mieter nicht zu dulden und konnten zu Recht mit der einstweiligen Verfügung gestoppt werden (OLG Frankfurt, Urteil v. 12.03.19, Az. 2 U 3/19).
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