Vermietung an Feriengäste kann nicht nachträglich verboten werden
Wenn Sie Ihre Wohnung an Feriengäste vermieten, kann es passieren, dass die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft damit plötzlich nicht mehr einverstanden sind, weil sie sich durch die ständig wechselnde Nachbarschaft gestört fühlen. Dann droht Ihnen eine Beschlussfassung, die das Vermieten Ihrer Wohnung an Feriengäste nachträglich verbietet. Plant Ihre Gemeinschaft eine derartige Beschlussfassung, brauchen Sie sich aber keine Sorgen zu machen. Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH kann Ihnen die Vermietung an Feriengäste nämlich nicht nachträglich verboten werden (Urteil v. 12.04.19, Az. V ZR 112/18).
Teilungserklärung erlaubte kurzzeitige Vermietung an Feriengäste
Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 8 Wohnungen. Die Teilungserklärung der Gemeinschaft enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine weitere Klausel der Teilungserklärung, die sogenannte Öffnungsklausel bestimmt, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist. Gegen diesen Beschluss wendete sich eine Eigentümerin, die ihre Wohnung an Feriengäste vermietet hatte, mit ihrer Klage.
Nutzung nicht über den Kopf des Betroffenen hinweg einschränkbar
Der BGH entschied: Der Beschluss war rechtswidrig, weil die Zustimmung der betroffenen Eigentümerin fehlte. Nach der bislang geltenden Regelung der Teilungserklärung war die kurzzeitige Vermietung zulässig. Zwar erlaubt die Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Das gilt aber nach dem BGH nicht für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber “mehrheitsfeste” Rechte der Sondereigentümer betreffen.
Zu diesen “mehrheitsfesten” Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungseigentums. Diese gibt vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf, und hat daher entscheidenden Einfluss auf den Wert einer Wohnung. Wird die Zweckbestimmung geändert oder eingeschränkt, betrifft das die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Daher benötigen derartige Eingriffe die Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll.
Fazit: Nutzen Sie Ihre Eigentumswohnung in zulässiger Weise, brauchen Sie nicht zu befürchten, dass Ihnen diese erlaubte Nutzung über Ihren Kopf hinweg entzogen wird. ein solcher Beschluss ist rechtswidrig und damit anfechtbar. Anders sieht es aber aus, wenn aber von Ihrer Kurzeitvermietung tatsächlich Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste ausgehen. Das müssen die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft nicht hinnehmen. In diesem Fall steht den anderen Eigentümern ein Unterlassungsanspruch zu, den sie notfalls gerichtlich geltend machen können.
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