Verzicht auf plangerechte Herstellung gilt auch für Rechtsnachfolger
Beim Kauf einer Eigentumswohnung setzen Sie sich primär mit deren Verkäufer auseinander. Er gibt Ihnen Auskünfte, beantwortet Ihre Fragen und kann Zusicherungen hinsichtlich der Wohnung oder der zu ihr gehörenden Räumlichkeiten machen. Allerdings sollten Sie sich nicht allein auf solche Auskünfte und Zusagen verlassen. Hat der Wohnungsveräußerer nämlich selbst auf eine plangerechte Herstellung verzichtet, ist das auch für Sie als Rechtsnachfolger bindend – und zwar auch dann wenn der Verkäufer Ihnen etwas anderes zusichert. Diese Erfahrung musste ein Wohnungskäufer machen, der sich auf die Zusicherungen des Wohnungsverkäufers verlassen hat, ihm stehe ein Anspruch auf Errichtung einer Doppelgarage zu (AG Recklinghausen, Urteil v. 15.02.19, Az. 91 C 21/18).
Gemeinschaft verweigerte Errichtung der Doppelgarage
Im entschiedenen Fall hatte eine Wohnungseigentümerin eine Wohnung erworben, zu der laut notariellem Kaufvertrag eine Doppelgarage gehörte. Die Errichtung der Doppelgarage war bereits baurechtlich genehmigt, aber bislang noch nicht erfolgt.
Die Wohnungsverkäufer hatten bereits beim Kauf der Wohnung im notariellen Kaufvertrag auf die Errichtung der Doppelgarage verzichtet und erklärt, diese auf eigene Kosten zu erstellen. Die Hausgelder wurden 17 Jahre lang unter Einbeziehung der Kosten für die noch nicht erstellte Garage gezahlt. Als die neue Wohnungseigentümerin die Beschlussfassung über die Errichtung der Garage von der Eigentümergemeinschaft verlangte, lehnte diese das mehrheitlich ab. Die Wohnungseigentümerin ist der Ansicht, dass sie einen Anspruch auf Errichtung der Garage gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat. Denn: Die Verkäufer hätten sie beim Kauf der Wohnung darüber unterrichtet, dass sie die Errichtung der Doppelgarage verlangen könne. Daher erhob sie Klage gegen den gemeinschaftlichen Beschluss.
Wohnungskäuferin tritt in Rechtsstellung der Verkäufer ein
Die Wohnungseigentümerin verlor den Prozess. Die Wohnungsverkäufer hatten seinerzeit beim Kauf der Wohnung wirksam auf den Anspruch auf plangerechte Herstellung der Doppelgarage auf Kosten der Gemeinschaft verzichtet. Diesen Verzicht sah das Gericht darin, dass die Wohnungsverkäufer dies bereits im notariellen Vertrag gegenüber dem teilenden Wohnungseigentümer erklärten und auch über 17 Jahre entsprechende Hausgelder für die nicht errichtete Garage zahlten. Das kann nur so verstanden werden, dass die Garage nicht auf Kosten der Gemeinschaft gebaut werden soll. Für die Wohnungskäuferin, die als Rechtsnachfolgerin lediglich in die Rechtsstellung der Verkäufer eintritt, kann insoweit nichts anderes gelten.
Fazit: Dieser Fall zeigt wieder einmal, dass man sich beim Wohnungskauf nicht auf mündliche Zusagen von Wohnungsverkäufern verlassen soll. Oft versprechen diese Ihnen das Blaue vom Himmel herunter und können es nicht einhalten. Kontrollieren Sie die Umsetzbarkeit solcher Zusagen kritisch und sorgfältig anhand der Gemeinschaftsordnung sowie anhand des alten Kaufvertrages der Wohnungsverkäufer. Und: Nehmen Sie Zusagen des Wohnungsverkäufers unbedingt in den notariellen Kaufvertrag auf. Dann können Sie zumindest Schadenersatz verlangen, wenn sich die Zusage doch nicht umsetzen lässt.
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