Unterbringung von Obdachlosen im Teileigentum ist kein Wohnen
Wenn Sie in einer kleineren Stadt oder Gemeinde wohnen, haben Sie bestimmt auch schon festgestellt, dass viele Geschäfte geschlossen werden, weil sie sich einfach nicht rentieren. Vielleicht befindet sich Ihre Wohnung ja auch in einem gemischt genutzten Gebäude, in dem einige Läden leer stehen. Wenn dann tageweise Obdachlose in den Läden untergebracht werden, wird Ihnen das vielleicht nicht passen. Unternehmen können Sie dagegen jedoch zumindest so lange nichts, wie keine Störung von den dort untergebrachten Menschen ausgeht (BGH, Urteil v. 08.03.19, Az. V ZR 330/17).
Obdachlose wurden gemeinschaftlich im Teileigentum untergebracht
In einer Wohnungseigentumsanlage mit mehreren Teileigentumseinheiten, die in der Teilungserklärung als “Laden” bezeichnet waren, betrieb eine gewerbliche Mieterin eine Einrichtung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit. Die Obdachlosen wurden hier tageweise untergebracht und teilten sich zu zweit jeweils einen Raum. Die Räume sind nicht abschließbar, Küche, Toiletten und Bad sind gemeinschaftlich zu nutzen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war mit der Nutzung der Teileigentumseinheiten als Unterkunft für Obdachlose nicht einverstanden und verlangte im Klageweg, dies zu unterlassen.
Zweckbestimmung als “Laden” war nicht ausschließlich
Die Klage hatte keinen Erfolg, die Nutzung entsprach den Vorgaben der Teilungserklärung. Da die Teilungserklärung eine Nutzung als “Laden” vorgibt, ist eine Wohnnutzung unzulässig. Daher hätte die Gemeinschaft einen Unterlassungsanspruch, wenn es sich bei der Unterbringung der Obdachlosen um Wohnnutzung handelt. Das ist aber nicht der Fall. Da keine abgeschlossenen Wohnungen mit eigenen Küchen und Bädern eingerichtet sind, sondern offene Räume mit gemeinschaftlichen Küchen, Bäder und Toiletten, handelt es sich nicht um eine Wohnnutzung, sondern eine heimtypische Unterbringung.
Auch die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten in der Teilungserklärung als “Laden” steht der Nutzung als Obdachlosenunterkunft nach dem BGH nicht entgegen. Denn aus der Teilungserklärung ergab sich nicht, dass damit eine ausschließliche Zweckbestimmung verbunden sein sollte.
Fazit: Die Unterbringung von Obdachlosen in einer Teileigentumseinheit entspricht der zulässigen Nutzung, wenn die Einheiten nach der Teilungserklärung nicht “ausschließlich” als Laden genutzt werden dürfen. In diesem Fall, müssen Sie die Unterbringung der wohnungslosen Menschen hinnehmen. Lediglich wenn es zu Störungen kommt, die über das normale Maß der Nutzung hinausgehen, steht Ihnen ein Unterlassungsanspruch zu. Diesen können Sie dann notfalls im Wege einer Unterlassungsklage durchsetzen.
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