Einbau von Dachfenstern: So genau muss Ihr Beschluss sein!
Wenn Sie in das Dachgeschoss Ihrer Wohnung ein Dachfenster einbauen möchten, haben Sie sicher ganz konkrete Vorstellungen, wie dieses Fenster aussehen soll. Bevor Sie aber mit dem Einbau loslegen, benötigen Sie einen gemeinschaftlichen Beschluss, denn: es handelt sich bei dem Einbau eines Dachfenster um eine bauliche Veränderung. Wichtig ist, dass Sie Ihre konkreten Vorstellungen ausdrücklich in den Beschluss aufnehmen, so dass er eine durchführbare Regelung erkennen lässt. Anderenfalls ist Ihr Beschluss nämlich nichtig (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 23.01.19, Az. 539 C 18/18).
Beschlüsse benannten lediglich Fensterhersteller
Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern fasste auf ihrer Eigentümerversammlung den Beschluss, in den zu 2 Wohnungen gehörenden Dachgeschossen jeweils 3 Velux-Dachfenster einbauen zu lassen. Hinsichtlich der Lage der Fenster enthielt der Beschluss lediglich die Angaben, dass jeweils 2 der Fenster zur Gartenseite und 1 Fenster zur Straßenseite eingebaut werden sollten. Die Beschlüsse wurden einstimmig angenommen. Einige Eigentümer erhoben nach Ablauf der Anfechtungsfrist Klage gegen die beiden Beschlüsse, da sie diese für zu unbestimmt hielten.
Beschlüsse ließen keine durchführbare Regelung erkennen
Das Gericht gab den klagenden Wohnungseigentümern recht. Die Beschlüsse sind nichtig. Zunächst einmal wies das Gericht darauf hin, dass die Beschlüsse zwar grundsätzlich von der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft gedeckt sind. Denn die Eigentümergemeinschaft kann nach dem Wohnungseigentumsgesetz die Durchführung von baulichen Veränderungen beschließen (§ 22 Abs. 1 WEG).
Die Beschlüsse enthalten jedoch keine hinreichend bestimmte durchführbare Regelung und sind daher von vornherein nichtig. Sie regeln nicht einmal die wesentlichen Kriterien für den Einbau der Velux-Fenster, sondern erwähnen allein den Hersteller Fenster. Dagegen werden Modell, Material, Größe und Farbe der Fenster überhaupt nicht benannt. Eine solche konkrete Beschreibung der genehmigten Dachfenster muss jedoch Inhalt des Beschlusses sein.
Unter den Fenstern der Firma Velux gibt es derart verschiedene Modelle, dass es nicht den betroffenen Wohnungseigentümern überlassen werden kann, welche Variante sie wählen. So gibt es von der Firma Velux unter anderem Schwingfenster, Klapp-Schwingfenster und Konkurrenzprodukte der Firma Roto, die alle eine völlig verschiedene Optik haben. Auch gibt es ausgestellte Fenster die zu einem Raumgewinn führen. Der Beschlüsse stellen nicht einmal sicher, dass die Eigentümer optisch einheitliche gleichgroße Dachflächenfenster einbauen mussten. Vielmehr haben die angegriffenen Beschlüsse Blankett-Charakter, indem sie den Wohnungseigentümern einen Freifahrtsschein für die Wahl des für sie optimalen Dachflächenfensters überlassen. Ein solcher Beschluss ist nichtig.
Fazit: Wenn Sie sich für den Einbau von Dachfenstern entschließen, gilt der Grundsatz: Je genauer die Beschlussfassung, desto sicherer ist Ihr Beschluss. Nehmen Sie das konkrete Modell mit Angaben zur Größe, Farbe und Material in Ihren Beschluss auf, benennen sie den genauen Standort und belegen Sie diesen durch entsprechende Pläne. Dann ist ihr Beschluss so genau gefasst, dass er wirksam ist und auch nicht durch eine Anfechtungsklage zu Fall gebracht werden kann.
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