Abweichungen von der gesetzlichen Kostentragung: Nur klare Regelungen sind wirksam
Bestimmt wissen Sie, dass die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums in Ihrer Eigentümergemeinschaft nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Von dieser durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebenen Kostenverteilung sind jedoch Abweichungen möglich. Vor allem kann Ihre Gemeinschaftsordnung eine andere als die durch das Gesetz vorgegebene Kostenverteilung vorsehen. Abweichende Regelungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten müssen jedoch klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen. In einem aktuelle Urteil hat der BGH entschieden, wann das bei einer abweichenden Kostenverteilung über die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von Mehrfachparkern der Fall ist (Urteil v. 22.03.19, Az. V ZR 145/18).
Teilungserklärung enthielt 2 Regelung zur Kostentragung
Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, zur deren Anlage eine Tiefgarage mit Kfz-Einzelstellplätzen, Doppelparkern und Vierfachparkern gehört. Hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung enthält die Teilungserklärung 2 Regelungen: Zum einen, dass die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten verpflichtet sind, die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten bzw. Flächen auf eigene Kosten zu unterhalten und Instand zu halten (§ 7 der Teilungserklärung). Zum anderen, dass “die Kosten der Unterhaltung der einzelnen Doppel- bzw. Vierfachparker in der Tiefgarage von den jeweiligen Eigentümern eines Doppel- bzw. Vierfachparkers getragen werden” (§ 13 der Teilungserklärung).
Im Jahr 2016 kam es zu Instandsetzungsarbeiten an dem Vierfachparker. Deren Kosten legte der Verwalter in der Jahresabrechnung auf die 4 sondernutzungsberechtigten Eigentümer nach Kopfteilen um. Hiermit war ein Eigentümer nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Jahresabrechnung. Er war der Auffassung, die Sondernutzungsberechtigten müssten nur die Kosten für die Arbeiten an der Aufstellfläche tragen, die Kosten der Instandsetzung der übrigen Teile sei von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die abweichende Kostentragungsregelung der Teilungserklärung wirksam war.
Spezielle Regelung für Doppel- und Vierfachparker war eindeutig
Der BGH entschied: Die Jahresabrechnung war nicht zu beanstanden. Der Verwalter hatte die Kosten entsprechend der Regelung der Teilungserklärung verteilt. Nach Auffassung des BGH sind die Kostenregelungen der Teilungserklärung eindeutig und damit wirksam. Der BGH wies darauf hin, dass die Teilungserklärung 2 unabhängig voneinander geltende Kostenregelungen enthält: Nämlich eine spezielle Regelung für die Doppel- und Vierfachparker (§ 13 der Teilungserklärung) und eine allgemeine Reglung für die übrigen Sondernutzungsflächen (§ 7 der Teilungserklärung).
Nach dem BGH ist die Regelung, dass “die” Kosten der Unterhaltung der einzelnen Doppel- bzw. Vierfachparker von dem jeweiligen “Eigentümer”, genauer gesagt, dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten, zu tragen sind, folgendermaßen zu verstehen: Alle Kosten der Unterhaltung sind von dem jeweiligen sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer zu tragen. Der Begriff der Unterhaltung umfasst hierbei als Oberbegriff die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung, also auch Reparaturkosten. Daher war die Umlage der Kosten der Reparatur des Vierfachparkers auf die sondernutzungsberechtigten Eigentümer zu Recht erfolgt.
Fazit: Das Urteil zeigt, wie genau Sie sich ihre Teilungserklärung ansehen müssen, wenn es um die Frage der abweichenden Kostenverteilung geht. Auch wenn die Teilungserklärung auf den ersten Blick unverständlich erscheint, heißt das nicht unbedingt, dass sie eine unwirksame Regelung enthält. Sofern Ihre Teilungserklärung vermeintlich widersprüchliche Regelungen beinhaltet, prüfen Sie ob diese vielleicht, wie hier, tatsächlich gar nicht widersprüchlich sind, weil sie für verschiedene Sachverhalte gelten. Bedenken Sie stets: Maßgebend für Ihr Verständnis von der Teilungserklärung sind deren Wortlaut und der Sinn der Regelung, wie ihn ein unbefangener Betrachter verstehen würde. Ergibt sich aus dieser Betrachtungsweise eine klare Regelung, ist die Kostentragungsregelung wirksam.
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