BGH: Beschlussdurchführung kann der einzelne Eigentümer verlangen!
Wenn Ihr Verwalter untätig ist und die gefassten Beschlüsse Ihrer Gemeinschaft nicht umsetzt, ist das mehr als ärgerlich für Sie. Bestimmt haben Sie in dieser Situation schonmal überlegt, wie Sie den Verwalter dazu bringen können, endlich in Sachen Beschlussumsetzung tätig zu werden. Aber vielleicht sind Ihnen auch Zweifel gekommen: Sind Sie als einzelner Eigentümer überhaupt dazu befugt, von Ihrem Verwalter die Umsetzung der gefassten Beschlüsse zu verlangen? Oder fällt das allein in die Zuständigkeit Ihrer Gemeinschaft? Genau diese Frage hat der BGH in einem aktuellen Urteil beantwortet und entschieden: Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter einen individuellen Anspruch auf Beschlussdurchführung (Urteil v. 15.02.19, Az. V ZR 71/18).
Wohnungseigentümer verlangten Beschlussdurchführung vom Verwalter
In Ihrer Eigentümerversammlung beschloss eine Eigentümergemeinschaft, dass der Verwalter im Namen der Gemeinschaft Klage gegen den früheren Verwalter erheben sollte. Ziel der Klage war es, dass der ehemalige Verwalter die fehlerhaften Jahresabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2009 bis 2012 neu erstellen sollte. Dennoch setzte der Verwalter den Beschluss nicht um. Nachdem er auch einer anwaltlichen Aufforderung nicht nachgekommen war, erhoben mehrere Eigentümer Klage gegen den Verwalter.
Nach der Erhebung der Klage setzte der Verwalter den Beschluss endlich um und ließ im Namen der Gemeinschaft Klage gegen früheren Verwalter erheben. Die Wohnungseigentümer erklärten daraufhin die Klage auf Beschlussumsetzung für erledigt. Der Verwalter widersprach der Erledigungserklärung. Er war der Auffassung, die Wohnungseigentümer seien von Anfang an nicht berechtigt gewesen, ihn auf Beschlussumsetzung zu verklagen.
Wohnungseigentümer verlangten Beschlussdurchführung vom Verwalter
Falsch entschied der BGH. Die Wohnungseigentümer waren berechtigt, die Klage auf Beschlussumsetzung zu erheben und die Klage war zumindest bis zu dem Moment, in dem der Verwalter den Beschluss schließlich umsetzte, begründet. Daher hatte der Verwalter die Prozesskosten zu tragen.
Jeder Wohnungseigentümer kann nämlich von Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt. Dieser individuelle Anspruch kann auch im Klageweg durchgesetzt werden. Daher konnten die Eigentümer den Verwalter auf Beschlussdurchführung verklagen. Einen gemeinschaftlichen Beschluss benötigten sie hierzu nicht.
Fazit: Wenn Ihr Verwalter Beschlüsse nicht umsetzt und auch Ihrer Mahnung und gegebenenfalls Fristsetzung nicht nachkommt, können Sie ohne weiteres Klage auf Beschlussumsetzung erheben. Wenn der Verwalter dann nach Klageerhebung den geforderten Beschluss doch noch umsetzt, brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. In diesem Fall erklären Sie den Rechtstreit in der Hauptsache für erledigt, mit der Folge, dass Ihr Verwalter die Kosten des Prozesses zu tragen hat.
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