Sanierungsbeschluss muss Maßnahme und Unternehmen benennen!
Je kleiner die Eigentümergemeinschaft, desto nachlässiger wird man in der Beschlussfassung – ist das eine Erfahrung, die vielleicht auch Sie in Ihrer Eigentümergemeinschaft gemacht haben? In der Tat kann man immer wieder feststellen, dass in kleinen Eigentümergemeinschaften, deren Wohnungseigentümer sich untereinander gut kennen, nicht besonders viel Wert auf die Formulierung der Beschlüsse gelegt wird. Der Grund dafür: Es weiß ja ohnehin jeder, was gemeint ist. Doch diese Vorgehensweise kann Sie Ihren Beschluss kosten. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München ist ein Sanierungsbeschluss, der weder ausführt, welche Maßnahmen konkret durchgeführt werden noch welches Unternehmen sie ausführen soll, anfechtbar (Urteil v. 25.07.18, Az. 482 C 19785/17 WEG).
Architektenbüro wurde nicht namentlich benannt
Eine Eigentümergemeinschaft fasste auf Ihrer Eigentümerversammlung unter anderem Beschlüsse über “die Erneuerung der Fassaden, Balkongeländern und Fenster; Ausführung mit Metallbalkongeländern” und “die Reparatur bzw. Teilinstandsetzung der Dachflächen”. Mit den Arbeiten sollten ein Architektenbüro beauftragt werden, das im Beschlusstext jedoch nicht bezeichnet wurde. Die Kosten der baulichen Maßnahmen sollten sich auf ca. 1.115.000 € belaufen. Vergleichsangebote wurden nicht vorgelegt. Einige Wohnungseigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen die gefassten Beschlüsse, da sie diese für zu unbestimmt halten.
Objektiver Dritter muss erkennen können, was gewollt ist
Das Gericht gab den klagenden Eigentümern recht. Die gefassten Beschlüsse entsprachen nicht ordnungsgemäßer Verwalter und wurden daher durch das Gericht für unwirksam erklärt. Es lässt sich nicht ermitteln, in welcher Art und in welchem Umfang Maßnahmen bezüglich der Fassadensanierung und Dachsanierung ausgeführt werden sollen, geschweige denn, wer damit beauftragt werden soll. Auf Berichte und Beschlussfassungen früherer Eigentümerversammlungen kann für die Auslegung der Beschlüsse nicht zurückgegriffen werden. Hierzu hätte man im Beschluss auf die konkreten Eigentümerversammlungen, Beschlussfassungen und Protokolle Bezug nehmen müssen, was jedoch nicht erfolgt ist.
Ein vernünftiger Dritter kann objektiv nicht erkennen, was genau gemacht werden soll.
Außerdem hätte eine ordnungsgemäße Beschlussfassung das Einholen von mindestens 3 Vergleichsangeboten erfordert. Auch daran fehlt es hier.
Fazit: Das Urteil zeigt wieder einmal, dass Sie bei der Formulierung Ihrer Beschlüsse sehr genau sein müssen. Nur wenn ein außenstehender Dritter anhand des Beschlusstextes erkennen kann, was gemacht werden soll, ist Ihr Beschluss bestimmt genug, um nicht durch eine Beschlussanfechtung zu Fall gebracht zu werden. Außerdem reicht es nicht, Ihrer Beschlussfassung nur einem Angebot zugrunde zu legen. Sie benötigen 3 Vergleichsangebote, damit Ihr Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
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