Stimmverbot, wenn Beschluss Geschäft mit einem Eigentümer betrifft
Auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft kann es passieren, dass ein Rechtsgeschäft mit einem Ihrer Miteigentümer abgeschlossen werden soll. Ob sein Unternehmen mit Instandsetzungsarbeiten beauftragt werden soll, ob er gegen Zahlung eines Entgelts mit der Gartenpflege beauftragt werden soll oder ob er von Ihrer Gemeinschaft ein Sondernutzungsrecht erwerben möchte – in diesen Fällen unterliegt der betroffene Eigentümer einem Stimmverbot. Wird nach dem Objektprinzip abgestimmt und dem betroffenen Eigentümer gehören mehrere Objekte so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehende Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine dieser Sondereigentumseinheiten bezieht (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2018 – 55 S 84/17 WEG).
Eigentümer wollte Sondernutzungsrecht erwerben
Im entschiedenen Fall wollte der Wohnungseigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten von seinem Miteigentümer das Sondernutzungsrecht an 2 Stellplätzen gegen eine Zahlung von 56.000 € für die Wohnung Nr. 12 erwerben. Bei der Beschlussfassung stimme er für den Beschlusss, in Höhe der Miteigentumsanteile für die Wohneinheit Nr. 12 stimmte er allerdings nicht ab. Aufgrund der Stimmenmehrheit des Wohnungseigentümers kam der Beschluss zustande. Ein anderer Wohnungseigentümer erhob wegen verschiedener inhaltlicher Mängel Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Eigentümer war insgesamt nicht stimmberechtigt
Das Gericht entschied: Auf die Frage, ob der Beschluss wegen inhaltlicher Mängel dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung wiedersprach, kam es hier nicht an. Der Beschluss war bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil er nicht mit der erforderlichen Stimmenmehrheit gefasst worden war. Der Wohnungseigentümer dessen Stimmenmehrheit den Beschluss trägt, war bei der Abstimmung über den Beschluss nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 5 WEG). Ein Wohnungseigentümer ist dann nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung ein auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogenen Rechtsgeschäfts mit dem Eigentümer betrifft. Diese Voraussetzungen sind gegeben, da es um den Erwerb der Sondernutzungsrechte an zwei Stellplätzen, also an Gemeinschaftseigentum ging.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass es allein um Sondernutzungsrechte in Bezug auf die Wohnungseinheit Nr. 12 ging und die Miteigentumsanteile für diese Wohneinheit bei der Abstimmung nicht berücksichtigt worden waren. Ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, ist nämlich nicht nach den betroffenen Wohneinheiten zu differenzieren. Das Gesetzt stellt insoweit allein auf die Person des Eigentümers ab (§ 25 Abs. 5 WEG). § 25 Abs. 5 WEG bezweckt die Willensbildung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft von privaten Sonderinteressen freizuhalten, um so die Interessen der Gemeinschaft zu wahren. Dieser Schutz ist dann nicht gewährleistet, wenn ein Wohnungseigentümer bei einem Stimmrecht nach Anteilsprinzip nur in Höhe des vom Rechtsgeschäft betroffenen Wohnungseigentumsanteils vom Stimmrecht ausgeschlossen ist. Auch in einem solchen Fall kann ein Interessenkonflikt nicht ausgeschlossen werden. Daher hätten bei einer ordnungsgemäßen Abstimmung die Stimmen des Wohnungseigentümers hier insgesamt nicht berücksichtigt werden dürfen. Dann wäre aber der Beschluss gar nicht erst zustande gekommen.
Fazit: Geht es um die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einem Miteigentümer halten Sie unbedingt den Abstimmungsvorgang im Auge. Oft genug werde dabei die Stimme des mit dem Stimmverbot belegten Eigentümers mitberücksichtigt. Wird das Abstimmungsergebnis hierdurch verfälscht, macht das den gefassten Beschuss anfechtbar. Wenn Sie nach einem Anteilsprinzip abstimmen, achten Sie auch darauf, dass ein solcher Eigentümer dann insgesamt von der Abstimmung ausgeschlossen ist. Befindet er sich aufgrund des Abstimmungsgegenstandes in einem Interessenskonflikt, unterliegt er einem umfassenden Stimmverbot.
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