Unbestimmter Beschluss ist keine Ermächtigung zur Klageerhebung!
Bestimmt wissen Sie, dass Ihr Verwalter nicht einfach offene Forderungen Ihrer Gemeinschaft einklagen kann. Soll er für Ihre Gemeinschaft insoweit Klage erheben, müssen Sie ihn hierzu durch einen gemeinschaftlichen Beschluss ermächtigen. Achten Sie bei Ihrer Beschlussfassung unbedingt darauf, dass die einzuklagenden Forderungen dann genau in Ihrem Beschluss bezeichnet werden. Anderenfalls ist ihr Beschluss nämlich zu unbestimmt und damit nichtig. (AG Essen, Urteil v. 09.05.19, Az. 196 C 36/18).
Beschluss benannte die einzuklagenden Forderungen nicht
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft im Jahr 2016 den folgenden Beschluss gefasst: “Die Hausverwaltung hat die säumigen Hausgelder anzumahnen. Wenn der Hausgeldrückstand 3 Monate beträgt muss ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden, ob der Anspruch durchgesetzt werden soll.”
Im Jahr 2017 hatte die Eigentümerin zweier Eigentumswohnungen ihre Hausgeldzahlungen für die Monate April bis Dezember nicht auf das Konto des amtierenden Verwalters geleistet. Die Eigentümergemeinschaft fasste daher den Beschluss, dass gegen sie das gerichtliche Verfahren eröffnet werden sollte, falls gegen den Mahnbescheid Widerspruch eingelegt werden sollte. Da die Wohnungseigentümerin Widerspruch einlegte, erhob der Verwalter Klage im Namen der Gemeinschaft.
Beschluss war zu unbestimmt und damit nichtig
Die Gemeinschaft verlor den Prozess. Die Klage wurde mangels Prozessführungsbefugnis des Verwalters als unzulässig abgelehnt. Das Gericht wies zunächst darauf hin, dass ein Verwalter nicht durch das Wohnungseigentumsgesetz zum Führen von Aktivprozessen ermächtigt ist. Das Gesetz selbst ermächtigt nur zu Prozesshandlungen zur Abwendung eines Nachteils (§ 27 Abs. 3 WEG). Für das Führen von Aktivprozessen benötigt der Verwalter die Ermächtigung durch einen gemeinschaftlichen Beschluss. Ohne einen solchen Beschluss ist er nicht prozessführungsbefugt. Das entsprach auch der Beschlusslage der Gemeinschaft, nach bei von Hausgeldrückständen von 3 Monaten beschlossen werden sollte, ob der Anspruch gerichtlich geltend gemacht (“durchgesetzt”) werden sollte.
Die Eigentümergemeinschaft hat zwar in der Eigentümergemeinschaft im Jahr 2017 den Beschluss gefasst, das gerichtliche Verfahren gegen die Wohnungseigentümerin zu eröffnen, falls diese Widerspruch gegen den Mahnbeschied erheben sollte. Aus diesem Beschluss ergibt sich jedoch nicht, auf welche konkrete Forderung sich die Ermächtigung zur Prozessführung bezieht. Der Beschluss ist daher nichtig und vermag von vorneherein keine Rechtswirkung zu entfalten.
Fazit: Soll Ihr Verwalter für Ihre Eigentümergemeinschaft offene Forderungen im Klageweg geltend machen, erfordert das eine Ermächtigung durch einen gemeinschaftlichen Beschluss mit einfacher Stimmenmehrheit. Achten Sie unbedingt darauf, dass die einzuklagenden Forderungen dann so genau in Ihrem Beschluss bezeichnet werden, dass auch für einen außenstehenden Dritten unmissverständlich klar ist, um welche Forderungen es konkret geht. Das gilt auch dann, wenn die auf der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer genau wissen, um welche Forderungen es sich handelt. Ohne eine genaue Bezeichnung der einzuklagenden Forderungen ist Ihr Beschlusss nichtig und Ihre Gemeinschaft wird den Prozess verlieren.
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