Jahresabrechnung ist fehlerhaft – Verwalter darf nicht entlastet werden
Steht auf Ihrer Eigentümerversammlung eigentlich auch regelmäßig die Entlastung des Verwalters an? Meistens wird dem Verwalter dann die gewünschte Entlastung auch mehrheitlich erteilt. Das ist aber nicht zulässig, wenn die auf der Eigentümersammlung beschlossene Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Bestehen greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters, so dass Ersatzansprüche erkennbar in Betracht kommen, ist auch der Entlastungsbeschuss anfechtbar (AG Mühlheim an der Ruhr, Urteil v. 05.03.19, Az. 35 C 57/18).
Eigentümer klagte gegen Jahresabrechnung und Entlastungsbeschluss
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft fasste auf ihrer Eigentümerversammlung den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2017. Ebenfalls wurde die Entlastung des Verwalters für das Haushaltsjahr 2017 beschlossen.
Ein Wohnungseigentümer hielt die Jahresabrechnung für unübersichtlich und nicht nachvollziehbar. Die Forderungen waren zum Teil jahresübergreifend eingestellt worden, die dokumentierte Abrechnungsspitze entsprach nicht dem Abrechnungssaldo und aufgrund der Differenz zwischen dem Rücklagenguthaben und dem Guthaben auf dem Bankkonto fehle ein Betrag in Höhe von 340 €. Der Wohnungseigentümer erhob Beschlussanfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters.
Eigentümer klagte gegen Jahresabrechnung und Entlastungsbeschluss
Das Gericht erklärte die Jahresabrechnung für unwirksam, da sie den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellen sind, nicht genügte. Da die Jahresabrechnung nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entsprach, war auch der Beschluss über die Verwalterentlastung für ungültig zu erklären.
Ein Entlastungsbeschluss, der mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Kommen Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht, weil greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen, darf dem Verwalter keine Entlastung erteilt werden. Ein Entlastungsbeschluss widerspricht insbesondere ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, weil sie Fehler enthält, die zur Anfechtung oder Ergänzung berechtigen. In diesem Fall ist auch der Entlastungsbeschluss anfechtbar.
Fazit: Wenn Ihre Jahresabrechnung fehlerhaft durch den Verwalter erstellt wurde und dem Verwalter dennoch Entlastung erteilt wurde, macht das auch den Entlastungsbeschluss anfechtbar. In diesem Fall ist es wichtig für Sie, nicht nur den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung sondern auch die Verwalterentlastung anzufechten. Ohne die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses nicht an, wird der Beschluss wirksam und Sie können mögliche Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum nicht mehr gegenüber Ihrem Verwalter geltend machen.
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