Kein Ausschluss der Haftung für Fahrlässigkeit im Verwaltervertrag
Wenn Ihr Verwalter Ihrer Gemeinschaft einen Schaden zugefügt hat, ist das wahrscheinlich fahrlässig, also durch das Außerachtlassen der im Verkehr gebotenen Sorgfalt erfolgt. Denn in der Praxis geht es meistens Schäden, die durch so eine fahrlässige Pflichtverletzung verursacht worden sind. Da man als Verwalter relativ leicht in die Situation gelangen kann, sich den Vorwurf der Fahrlässigkeit gefallen lassen zu müssen, versuchen vermeintlich gewiefte Verwalter immer wieder ihre Haftung für fahrlässiges Verhalten auszuschließen. Das geht aber nicht. Eine Klausel im Verwaltervertrag, nach der der Verwalter nur “bei nachweislich grober Fahrlässigkeit haftet”, ist unwirksam (Landgericht Frankfurt/Main, Beschluss v. 18.04.19, Az. 13 S 55/18).
Verwalter sollte nur bei nachweislich grober Fahrlässigkeit haften
Im entschiedenen Fall hatte die Verwalterin gegen den Bauunternehmer ein selbständiges Beweisverfahren ein, ohne hierzu von den Eigentümern ermächtigt worden zu sein. Da die Eigentümer beschlossen im Anschluss das selbständige Beweisverfahren nicht fortzuführen und den Antrag zurückgenommen hatten, ging es nur noch um die Frage, ob sie die Kosten des Verfahrens von der Verwalterin zurückverlangen können. Die Verwalterin lehnte die Haftung jedoch unter Berufung auf den Verwaltervertrag ab. Dieser enthält eine Klausel, nach der die Verwalterin nur bei nachweislich grober Fahrlässigkeit haftet.
Haftungsausschluss war unwirksam
Das Gericht entschied: Die Verwalterin musste zahlen. Sie hatte eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen, sie hätte das selbständige Beweisverfahren ohne ausdrücklichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht einleiten dürfen.
Das Gericht wies daraufhin, dass die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens bereits grob fahrlässig gewesen sein dürfte. Letztlich kam es darauf aber nicht an, da die Regelung des Verwaltervertrages unwirksam ist. Bei dem Verwaltervertrag handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, auf den die Regelungen für die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 307 – 309 BGB) anzuwenden sind. Die Unwirksamkeit ergibt sich bereits daraus, dass in der Klausel keine Ausnahme für Körper- und Gesundheitsschäden vorgesehen ist Darüber hinaus verlagert die Klausel durch das Wort “nachweislich” wird die Beweislast auf den Verwendungsgegner, hier die Gemeinschaft, was in Verbraucherverträgen nicht zulässig ist.
Fazit: Eine Regelung in Ihrem Verwaltervertrag, die die Haftung Ihres Verwalters für fahrlässiges Verhalten generell ausschließt ist unwirksam und vermag keine Rechtswirkung zu entfalten. Im Übrigen ist ein solcher Haftungsausschluss auch mit der besonderen Vertragsstellung Ihres Verwalters nicht zu vereinbaren. Achten Sie darauf, dass Ihr Verwalter über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügt. Denn diese springt ein, wenn er Ihrer Gemeinschaft doch mal durch fahrlässiges Verhalten einen Schaden zufügt.
Neueste Kommentare