Verspätete Übergabe von Mieträumen: Kündigung und Vertragsstrafe drohen
Wenn Sie bei Abschluss eines Mietvertrages eine Garantie für die Rechtzeitigkeit der Übergabe der Mieträume übernehmen, droht eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe. Eine solche Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe benachteiligt Sie als Vermieter nicht unangemessen, stellte das Oberlandesgericht Hamburg im März 2019 klar.
Der Fall
Ein Vermieter von Gewerberäumen in einem noch zu errichtenden Gebäude hatte sich im Mietvertrag verpflichtet, diese Räume spätestens bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in vertragsgemäß errichtetem Zustand an den Mieter zu übergeben. In dem Mietvertrag war eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe für den Fall einer Verzögerung vereinbart worden. Da das Gebäude mit den gewerblichen Mieträumen bis zum vereinbarten Termin nicht fertig wurde, machte der Mieter von seinem vertraglich vereinbarten Kündigungsrecht Gebrauch. Zudem verlangte der Mieter vom Vermieter eine Vertragsstrafe in Höhe von 75.000,- € nebst Zinsen.
Die Entscheidung vor Gericht
Das OLG Hamburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Die Vertragsstrafe war nach Ansicht des Gerichts zwischen Vermieter und Mieter wirksam vereinbart worden. Da das Gebäude nicht rechtzeitig fertig wurde, waren zu Gunsten des Mieters die Voraussetzungen für Kündigung und Vertragsstrafe erfüllt. Die Vertragsstrafe war auch angefallen, obwohl den Vermieter kein Verschulden daran traf, dass das Gebäude nicht rechtzeitig fertig wurde. Der Vermieter hatte die Verspätung zu vertreten, obwohl er dies weder vorsätzlich noch fahrlässig verschuldet hatte. Gemäß § 339 BGB kann eine Vertragsstrafe zwar zu einer unangemessenen Benachteiligung eines Vermieters führen. Die im streitgegenständlichen Mietvertrag getroffene Vereinbarung war aber durch § 339 BGB gedeckt, auch wenn die Vertragsstrafe bei fehlendem Verschulden des Vermieters anfiel. Nur wenn eine Vertragsstrafe nicht im angemessenem Verhältnis zur Schwere des Verstoßes steht, ist Unwirksamkeit der Vereinbarung möglich (OLG Hamburg, Urteil v. 04.03.19, Az. 8 U 131/17).
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