Altbau-Investment – was Mieter verlangen dürfen
Vermieten Sie eine Altbau-Wohnung? Oft ist das Interesse von Mietern groß – schöne hohe Decken, Holzfußböden, Gründerzeit-Flair, wer möchte das nicht gerne? Nach dem Einzug folgt dann oft die Ernüchterung, denn solche Immobilien bringen auch Eigenheiten mit sich, die man von modernen Wohnungen nicht kennt. Ob knarrende Dielen, wenig Schalldämmung oder sogar zugige Fenster. Jedoch gelten hier andere Regeln für Mängel und Mietminderung als bei Neubau-Wohnungen…
Bei Altbau-Wohnungen müssen Mieter oft mit „Schönheitsfehlern“ leben. Dies gilt insbesondere, wenn die Probleme bereits beim Einzug bekannt waren. Wie beim Kauf einer Immobilie gilt hier: Gemietet wie gesehen. Unter diese Regelung fallen unter anderem die folgenden Details:
- Schiefe Wände: Das böse Erwachen kommt oft, wenn die Mieter ihre Küche einpassen oder Möbel aufbauen. Die ist aber kein Mangel, wenn der Stand der Technik zum Zeit der Erbauung eingehalten wurde. Und gerade bei einem Fachwerkhaus machen solche Details ja sogar einen Teil des Charmes aus. Mietminderung oder Ähnliches müssen Sie dafür nicht befürchten.
- Alte Fußböden: Gerade alte Dielen quietschen und knarren gerne einmal – unter Umständen hört man auch noch die Schritte der Nachbarn. Auch hier gilt: Die Schallschutz-Standards müssen dem Zeitpunkt der Errichtung entsprechen. Probleme kann es höchstens geben, wenn der Fußboden nachträglich erneuert wurde und für unzumutbaren Lärm sorgt. Die Beweislast liegt dann aber bei den Mietern. In der Regel müssen diese ein Gutachten anfertigen lassen.
- Alte Holzfenster: So schön alte Fenster oft auch sind, so sind sie doch häufig undicht und sorgen damit für Zug. Dringt Wasser in die Wohnung ein, so ist dies ein nachbesserungspflichtiger Mangel. Neue Fenster im Altbau sind oft teuer. Dafür zählt hier eine Erneuerung oft als Modernisierung und rechtfertigt damit eine entsprechende Mieterhöhung.
- Veraltete Elektrik: Auch diese müssen Ihre Mieter nicht unbegrenzt hinnehmen. Der Mindeststandard für Altbauten besagt, dass mindestens zwei Elektrogroßgeräte problemlos gleichzeitig betrieben werden können. Aber auch hier gibt es eine Ausnahme: Weisen Sie vorab ausdrücklich darauf hin, dass die Wohnung nicht den Standards entspricht, gilt für den Mieter: Gemietet wie gesehen. Die veraltete Elektrik kann dann nicht mehr als Mangel geltend gemacht werden.
Prinzipiell sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie solche Themen bereits in der Immobilien-Anzeige ansprechen. Zum Einen meldet sich dann das richtige Publikum – zum anderen haben Sie später Schwarz auf Weiß den Nachweis, dass Sie Ihre Mieter informiert haben.
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