Verpachtung von Gemeinschaftsflächen per Beschluss? – Das geht!
Auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft gibt es bestimmt Freunde der Gartenarbeit und andere die sich zwar an einem schönen Garten erfreuen, die Gartenarbeit selbst aber nicht so gerne mögen. Dann bietet es sich an, die Gartenfläche an denjenigen zu verpachten, der ihn gerne bearbeiten und pflegen möchte. Nach einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Berlin, können Sie und die anderen Wohnungseigentümer Ihrer Gemeinschaft eine solche Verpachtung mehrheitlich beschließen. Ein solcher Mehrheitsbeschluss ist nicht deshalb unzulässig, weil ein Wohnungseigentümer eine Gartenfläche zur Weitervermietung an seine Wohnungsmieter nutzen möchte (Urteil v. 16.04.19, Az. 55 S 18/18 WEG).
Eigentümer wollte Garten an seine Mieter weitervermieten
Im Juli 2017 beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung mehrheitlich, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenflächen an einige Wohnungseigentümer zur Eigennutzung zu verpachten. Die Eigentümer zweier vermieteter Wohnungen gingen dabei leer ausgegangen. Daher waren sie mit dem Beschluss nicht einverstanden. Sie wollten ebenfalls zumindest eine Gartenfläche haben, um diese an ihre Mieter weitervermieten zu können. Die Eigentümer erhoben daher Klage gegen den Beschluss.
Mehrheitsbeschluss über Verpachtung des Gartens zulässig
Die klagenden Eigentümer verloren den Prozess. Der Beschluss über die Verpachtung der Gartenfläche entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist damit wirksam. Zum einen geht von der Gartennutzung keine unzumutbare Belästigung aus. Zum anderen reicht der Umstand, dass die Gartenflächen den klagenden Eigentümern nicht zur Eigennutzung zur Verfügung stehen, als Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nicht aus.
Nach Ansicht des Gerichts haben die klagenden Eigentümer auch Kläger keinen aktuellen Eigennutzungswunsch an den Gartenflächen. Denn die eigentliche Nutzung des Gartens sollte ja nicht durch die Eigentümer selbst sondern durch die Mieter ihrer beiden Wohnungen erfolgen. Diesen steht aber gerade kein Recht zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums zu.
Durch den Beschluss wird auch die zukünftige Eigennutzung der Gartenflächen durch die klagenden Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen. Die Wohnungseigentümer können nämlich jederzeit über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut beschließen. Das muss sogar geschehen, wenn ein bisher nicht zum Kreis der Pächter gehörender Wohnungseigentümer einen Eigennutzungswunsch anmeldet.
Fazit: Ein Beschluss den Garten oder Teilflächen davon an einzelne Wohnungseigentümer zu verpachten, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Wenn aber ein von der Nutzung ausgeschlossener Eigentümer den Wunsch zur Eigennutzung anmeldet, muss erneut über die Verpachtung des Gartens abgestimmt werden. Ein solcher Eigennutzungswunsch liegt aber nicht vor, wenn ein Wohnungseigentümer die Fläche lediglich seinen Mietern überlassen möchte. Dann ist eine neue Beschlussfassung nicht erforderlich.
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