Jahresabrechnung: Kostenverteilung muss der Teilungserklärung entsprechen
Wenn Sie ihre Jahresabrechnung in Händen halten, überprüfen Sie unbedingt anhand der Teilungserklärung, ob die Kosten nach dem richtigen Verteilerschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt worden sind. Wird der in der Teilungserklärung vorgegebene Verteilerschlüssel nämlich nicht angewendet, macht das Ihre Jahresabrechnung anfechtbar (AG Wismar, Urteil v. 17.12.18, Az. 8 C 337/17 WEG).
Verteilung der Heizkosten erfolgte abweichend zur Teilungserklärung
Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern hatte auf Ihrer Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung 2016 mehrheitlich genehmigt. Die Heizkosten waren in dieser Abrechnung, wie auch in den vergangenen 5 Jahren, nach einem Schlüssel 70 : 30 verteilt worden. Die Teilungserklärung sah jedoch einen Verteilerschlüssel von 50 : 50 vor. Aus diesem Grund war ein Wohnungseigentümer mit der Genehmigung der Abrechnung nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss.
Konkludente Änderung nur unter strengen Anforderungen
Die Klage war erfolgreich. Das Gericht wies zunächst darauf hin, dass die Verteilung der Heizkosten nach den Grundsätzen der Heizkostenverordnung zu erfolgen hat. Diesen Vorgaben entspricht sowohl der gewählte Schlüssel (70 : 30), als auch der in der Teilungserklärung vorgegebenen Verteilerschlüssel (50 : 50).
Allerdings ist der in der Teilungserklärung vorgegebene Verteilerschlüssel ist nicht wirksam geändert worden. Eine ausdrückliche abweichende Vereinbarung haben die Parteien nicht geschlossen. Zwar ist auch eine konkludente, also stillschweigende Vereinbarung möglich, hieran sind jedoch besonders strenge Anforderungen zu stellen. Alleine die schweigende Hinnahme von Abrechnungen, welche dem anzuwendenden Verteilungsmaßstab nicht entsprechen, genügt nicht, um eine solche konkludente Vereinbarung anzunehmen.
Vielmehr kann man von einer konkludenten Änderung eines durch die Teilungserklärung vorgegebenen Verteilerschlüssels nur ausgehen, wenn sämtlichen Eigentümern bewusst war, eine dauerhaft anderweitige Regelung zu schaffen. Auch die Tatsache, dass der abweichende Verteilerschlüssel von 70 : 30 den Abrechnungen bereits über 5 Jahre hinweg zugrunde gelegt wurde, hat keine Änderung des vorgegebenen Verteilerschlüssels herbei geführt. Der Genehmigungsbeschluss wurde daher für unwirksam erklärt.
Fazit: In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass die Vorgaben der Teilungserklärung hinsichtlich der Verteilerschlüssel in der Jahresabrechnung nicht beachtet werden. Egal, ob das versehentlich oder absichtlich erfolgt, die Folge dieser Missachtung kann gut sein, dass Sie zu viel zahlen. Kontrollieren Sie die Verteilerschlüssel anhand Ihrer Teilungserklärung und gehen Sie mit der Anfechtungsklage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung vor, wenn Sie hier Fehler finden. Jetzt wissen Sie: Auch wenn ein falscher Verteilerschlüssel bereites seit Jahren angewendet wird, ist Ihre Abrechnung fehlerhaft und damit anfechtbar.
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