Bei behördlicher Nutzungsuntersagung haftet der Verpächter
Wenn einem Pächter von Gewerberäumen per behördlicher Verfügung die Nutzung untersagt wird, kann dies einen Schadensersatzanspruch gegen den Verpächter rechtfertigen. Eine Klausel über einen Haftungsausschluss des Verpächters ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Dies stellte das Oberlandesgericht Brandenburg im April 2019 klar.
Der Fall
Ein Verpächter von Gewerberäumen und sein Pächter stritten sich über einen Schadensersatzanspruch des Pächters. Im Pachtvertrag war vereinbart worden, dass der Pächter alle notwendigen Genehmigungen zum Betreiben seines Gewerbes selbst einholen sollte. Vereinbart wurde auch, dass der Verpächter für die Erteilung der Genehmigungen für den Betrieb des Gewerbes keine Haftung übernimmt. Nachdem der Pächter den Betrieb aufgenommen hatte, erging eine behördliche Untersagung der Nutzung. Der Pächter machte daraufhin Schadensersatzansprüche gegen den Verpächter geltend.
Die Entscheidung vor Gericht
Mit Erfolg! Die gewerblichen Mieträume waren wegen der behördlichen Nutzungsuntersagung gemäß § 536 Abs. 1 Satz1 BGB mit einem Mangel behaftet. Denn der Pächter konnte die Pachträume nun nicht zu dem vertraglich vereinbarten gewerblichen Zweck nutzen, obwohl Geschäftsgrundlage war, dass die Räume zu diesem Zweck nutzbar sein mussten. Die Verweigerung der behördlichen Genehmigung und Nutzungsuntersagung stellte somit einen Mangel dar. Da die behördliche Nutzungseinschränkung grundsätzlich zum Verantwortungs- und Risikobereich eines Verpächters gehört, konnte der Pächter einen Schadensersatzanspruch gemäß § 536a BGB geltend machen. Das Gericht stellte klar, dass der Verpächter auch für den entgangenen Gewinn des Pächters haftet. Denn die im Pachtvertrag vereinbarte Regelung, nach welcher der Pächter das Risiko einer erforderlichen Genehmigung trägt, war rechtlich nicht zulässig und damit unwirksam. Da durch diesen Ausschluss der Gewährleistung des Verpächters auch das Recht des Pächters zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrags aus diesem Grund ausgeschlossen wurde, war die Klausel rechtswidrig und unwirksam. Das vom Verpächter zu tragende Risiko durfte nicht durch einen den Pächter benachteiligenden Haftungsausschluss auf diesen verlagert werden. Diese Grundsätze gelten auch für gewerbliche Mietverhältnisse. Nur durch eine Individualvereinbarung gemäß § 305b BGB könnte ein so weit reichender Haftungsausschluss vereinbart werden (OLG Brandenburg, Beschluss v. 04.04.2019, Az. 3 W 95/18).
Neueste Kommentare