Flächenabweichung von weniger als 10% rechtfertigt Mietminderung und Kündigung
Dass auch eine Flächenabweichung von weniger als 10% einen Mieter zur Minderung und zur Kündigung berechtigt, stellte das Oberlandesgericht Dresden im Juli 2019 klar.
Der Fall
In einem Mietvertrag über Gewerberäume war eine Mietfläche von 177 m² angegeben. Für die Berechnung der Kaltmiete war im Mietvertrag die Fläche als verbindlich vereinbart. Als der Mieter nach drei Jahren feststellte, dass die Fläche nur ca. 155 m² groß war und deshalb wohl eine Abweichung von mehr als 10% vorlag, kündigte der Mieter das Mietverhältnis. Die vermietete Fläche war aber tatsächlich nur 164,25 m² groß. Es lag also eine Abweichung von weniger als 10% vor. Der Vermieter war deshalb der Ansicht, dass die Kündigung ungerechtfertigt war und verklagte den Mieter auf Zahlung rückständiger Miete.
Die Entscheidung des Gerichts
Das OLG Dresden entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Nach Ansicht des Gerichts war die Kündigung des Mieters rechtmäßig. Zudem war der Mieter berechtigt, die Miete um 7,2% entsprechend der Flächenabweichung zu mindern. Vermieter und Mieter hatten durch die Angabe der Fläche im Mietvertrag eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Größe der Mietwohnung festgelegt. In der Rechtsprechung besteht Einigkeit, dass eine Flächenabweichung von mehr als 10% einen Mietmangel darstellt. Wenn jedoch sogar eine Miete für eine konkrete Anzahl an Quadratmetern vereinbart wurde, ist die 10%-Grenze nicht maßgeblich. Die Miete wird dann für die konkret angegebenen Quadratmeter gezahlt. Ein Mangel liegt dann auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% zu Lasten des Mieters vor, weil der Mieter eine konkret ermittelbar erhöhte Miete zahlt. Eine Beeinträchtigung des betroffenen Mieters liegt in einem solchen Fall somit auch dann vor, wenn die Flächendifferenz weniger als 10% beträgt. Da die verminderte Fläche einen Mangel darstellte, war der Mieter auch zur Kündigung berechtigt. Da der Vermieter den Mangel der Flächenabweichung nicht beseitigen konnte, musste der Mieter auch keine Frist setzen (OLG Dresden, Urteil v. 10.07.19, Az. 5 U 151/19).
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