Hausgeldrückstand? – Ihr Verwalter darf dennoch keinen Anwalt beauftragen!
Für Ihre Eigentümergemeinschaft ist es wichtig, dass alle Eigentümer ihre Hausgeldzahlungen regelmäßig leisten, denn aus diesen Geldern werden die laufenden Lasten und Kosten Ihres Gemeinschaftseigentums beglichen. Kommt es hier zu Zahlungsausfällen, liegt schnelles Handeln auf jeden Fall im Interesse Ihrer Gemeinschaft. Dennoch kann Ihr Verwalter nicht einfach einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Hausgeldklage zu beauftragen. Das geht nur mit einer Ermächtigung durch einen gemeinschaftlichen Beschluss (LG Aurich, Urteil v. 03.03.17, Az. 4 S 226/16).
Gemeinschaft ermächtigte Verwalter per Beschluss zu Beauftragung eines Anwalts
Auf Ihrer Eigentümerversammlung hatte eine Eigentümergemeinschaft die Genehmigung ihrer Jahresabrechnung beschlossen. Nach dem Beschluss waren die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlungen 14 Tage nach der Versammlung zur Zahlung fällig. Außerdem wurde der Verwalter ermächtigt, im Falle der Nichtzahlung von Nachzahlungen unverzüglich einen Rechtsanwalt mit dem Einzug des Rückstandes zu beauftragen.
Nachdem es bei einem Eigentümer zu Rückständen gekommen war, beauftragte der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Geltendmachung dieser Rückstände. Das Gericht hatte jedoch Zweifel daran, ob der Verwalter tatsächlich auch zur gerichtlichen Geltendmachung der Rückstände ermächtigt worden war. Denn der Beschuss hatte wortwörtlich lediglich den Einzug der Gelder, nicht dagegen die gerichtliche Geltendmachung zum Inhalt. Das Gericht wies die Klage daher ab.
Beschluss umfasste auch Ermächtigung zu klagen
Die Eigentümergemeinschaft ging in Berufung und gewann dort den Prozess. Denn die erforderliche Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung der Rückstände ergab sich bereits aus dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung. Dieser umfasste ja die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit dem Einzug von Rückständen.
Sucht man nach dem Sinn des Beschlussinhalts ist nach Auffassung des Gerichts erkennbar, dass der Rechtsanwalt nicht nur mit der außergerichtlichen Geltendmachung, sondern auch mit einer gerichtlichen Geltendmachung beauftragt werden durfte. Denn für eine außergerichtliche Geltendmachung der Rückstände hätte es ja der Beauftragung eines Anwalts nicht bedurft. Hierzu ist der Verwalter ja bereits per Gesetz ermächtigt.
Fazit: Das Urteil zeigt zwei Dinge, die in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten immer wieder eine Rolle spielen. Zum einen: Bei Ihrer Beschlussfassung ist jedes Wort entscheidend. Schon eine kleine Unklarheit kann zu Streitigkeiten führen oder gar zu Lasten Ihrer Gemeinschaft gehen. Prüfen Sie daher Ihre Beschlussanträge stets aus der Sicht eines unbefangenen Dritten. Wenn für ihn offensichtlich ist, was gewollt ist, sind Ihre Beschlüsse sicher. Zum anderen wird anhand dieser Entscheidung erneut klar, dass Ihr Verwalter per Gesetz nicht zur aktiv zur Geltendmachung von Hausgeldrückständen legitimiert ist. Hierzu bedarf es eines gemeinschaftlichen Beschlusses. Möchten Sie hier eine flexiblere und schnellere Reaktion Ihres Verwalters herbeiführen, fassen Sie am besten einen Beschluss, nach dem Ihr Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Hausgeldrückständen ab einer gewissen Höhe legitimiert ist. Hierdurch kann er sofort reagieren, wenn es zu Zahlungsausfällen kommt.
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