Vermieter darf Untervermietung nicht von Mieterhöhung abhängig machen
Die Erlaubnis zu einer Untervermietung dürfen Sie als Vermieter nicht von einer Erhöhung der Miete abhängig machen. Ein in einem Mietvertrag vereinbarter fixer Untermietzuschlag ist rechtswidrig. Dies stellte das Landgericht Berlin im Februar 2019 klar.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich darüber, ob der Vermieter verpflichtet war einer geplanten Untervermietung des Mieters zuzustimmen. Der Vermieter wollte der Mieterhöhung unter der Bedingung zustimmen, dass eine um monatlich 25,56 € erhöhte Nettomiete vom Mieter gezahlt wird. Im Mietvertrag war eine Klausel über einen fixen Mietzuschlag bei Untervermietung enthalten.
Die Entscheidung des Gerichts
Das LG Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter war verpflichtet, seine Erlaubnis zur Untervermietung ohne Zuschlag zu erteilen. Die im Mietvertrag enthaltene Klausel über einen fixen Mietzuschlag bei Untervermietung war nach Ansicht des Gerichts gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam. Der Vermieter wurde durch die geplante Untervermietung nicht übermäßig belastet. So das eine Mieterhöhung gemäß § 553 BGB ausgeschlossen war. Gemäß § 553 BGB gilt: Entsteht für einen Mieter nach Abschluss eines Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von seinem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.
Dies gilt nicht, wenn gegen den Dritten ein wichtiger Ablehnungsgrund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. Dies war im entschiedenen Rechtsstreit nicht der Fall. Eine zum Nachteil eines Mieters abweichende Vereinbarung ist gemäß § 553 BGB unwirksam. Im entschiedenen Rechtsstreit war für den betroffenen Mieter die fixe Vereinbarung eines Zuschlags für den Fall einer Untervermietung nachteilig (LG Berlin, Urteil v. 11.02.19, Az. 64 S 104/18).
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