Rückbaubeschluss: So ist er zu ungenau!
Das ist bestimmt auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft schonmal passiert: Ein Eigentümer hat eigenmächtig, also ohne die erforderliche gemeinschaftliche Beschlussfassung eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Sei es, dass er ein großes Spiel-oder Gartenhaus im gemeinschaftlichen Garten aufgestellt hat, die weißen Fensterrahmen seiner Wohnung rot gestrichen hat oder einen hohen Zaun um seine Terrasse herum errichtet hat. Sind Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft hiermit nicht einverstanden, können Sie den Rückbau beschließen. Doch Vorsicht: Ebenso wie jeder andere Beschluss muss auch Ihr Rückbaubeschluss den Anforderungen des Bestimmtheitserfordernisses genügen (AG Hannover, Urteil v.18.12.18, Az. 483 C 4269/18).
Beschluss: “Rückbau der ungenehmigten baulichen Veränderung”
Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer nicht genehmigte Umbauarbeiten im dem ihm zugeordneten gemeinschaftlichen Kellerraum vorgenommen. Unter anderem hatte er die Geschossdecke zwischen Wohnung und Kellerraum geöffnet und dort eine Wendeltreppe eingebaut. Im Keller selbst hatte er eine Toilette und eine Dusche nebst Siphon und Zuleitung erstellt sowie eine Hebeanlage eingebaut.
Nachdem die Eigentümergemeinschaft den Wohnungseigentümer erfolglos dazu aufgefordert hatte, den Nachweis über die statische und brandtechnische Unbedenklichkeit vorzulegen, fasste sie auf der Eigentümerversammlung 2018 den folgenden Beschluss: “Der Verwalter wird beauftragt alle weiteren Schritte, auch rechtlicher Art, einzuleiten bzw. durchzuführen, damit die nicht genehmigten baulichen Veränderungen zurückgebaut werden.” Hiergegen wendete sich der betroffene Wohnungseigentümer mit seiner Anfechtungsklage. Er war der Ansicht, der Beschluss sei zu unbestimmt.
Rückbaubeschluss muss aus sich heraus verständlich sein
Das Gericht gab dem klagenden Eigentümer Recht. Der angefochtene Beschluss genügt nicht den Anforderungen des Bestimmtheitsgebotes. Danach muss der Inhalt eines Beschlusses klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Er muss aus sich heraus verständlich sein, ohne dass die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung beteiligten Eigentümer heranzuziehen sind. Maßgebend sind dabei der Wortlaut des Beschlusses und der sonstige Protokollinhalt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.
Diesen Anforderungen genügt der gefasste Beschluss nicht. Denn ihm allein lässt sich nicht entnehmen, um welche nicht genehmigten baulichen Veränderungen es geht. Für einen Dritten, wie etwa einen potentiellen Erwerber einer Sondereigentumseinheit, ist es aufgrund der verkündeten Beschlussfassung auch nicht ansatzweise ersichtlich, welche baulichen Veränderungen zurück gebaut werden soll. Das Gericht erklärte den gefassten Beschluss für unwirksam.
Fazit: Wenn Sie den Rückbau einer eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung beschließen, reicht es nicht, zu verlangen, dass die “nicht genehmigte bauliche Veränderung” zurückgebaut wird. Das gilt selbst dann, wenn alle Eigentümer wissen, was gemeint ist. Gehen Sie besser auf Nummer sicher und formulieren Sie Ihren Rückbau Beschluss so, dass auch ein außenstehender Dritter dem Beschlusstext entnehmen kann, was gemeint ist. Das erreichen Sie, indem Sie die Maßnahme selbst und der Ort an dem sie durchgeführt werden soll, so genau wie möglich beschreiben. Denken Sie stets daran: Je genauer Sie Ihren Rückbaubeschluss fassen, desto unangreifbarer ist er.
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