Teileigentum: Nutzung als Hostel statt Laden ist zulässig
Wenn in Ihrer Wohnanlage Gewerbeeinheiten vorhanden sind, wird der eine oder andere Eigentümer Ihrer Gemeinschaft mit Argusaugen überwachen, ob diese auch tatsächlich entsprechend dem zulässigen Nutzungszweck genutzt werden. Wenn nicht, wird in Ihrer Gemeinschaft sicher darüber diskutiert werden, ob man das Unterlassen der zweckwidrigen Nutzung verlangen sollte. In diesem Fall müssen Sie wissen: Auch wenn die aktuelle tatsächliche Nutzung nicht hundertprozentig mit dem übereinstimmt, was Ihre Teilungserklärung vorgibt, können Sie das Unterlassen der Nutzung nicht unbedingt verlangen. Das setzt nämlich voraus, dass die tatsächlich Nutzung mit der erlaubten nicht mehr vergleichbar ist (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.05.2019 – 55 S 95/18).
Nutzung als Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb war erlaubt
Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer einer Teileigentumseinheit diese als Hostel mit Sleepboxen genutzt. Laut der gemeinschaftlichen Teilungserklärung durften die Teileigentumseinheiten als “Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb” genutzt werden. Die andern Eigentümer fühlten sich durch die Nutzung als Hostel gestört. Die Eigentümergemeinschaft fasste den Beschluss, gerichtlich gegen die unzulässige Nutzung vorzugehen und verlangte von dem Eigentümer der Teileigentumseinheit, die Nutzung als Hostel zu unterlassen.
Nutzung als Hostel störte nicht mehr als die vorgegebene Nutzung
Die Eigentümergemeinschaft verlor den Prozess. Das Gericht sah die Nutzung der Teileigentumseinheit als Hostel als zulässig an. Die Nutzung der Räumlichkeiten als Verkaufsstelle (Laden) oder gastronomischem Betrieb war ebenso wie der Betrieb eines Hostels keinen Geschäftszeiten unterworfen. Ebenso war die nach der Teilungserklärung vorgegebene Nutzung genau wie die Nutzung als Hostel auch während der Abend- und Nachtstunden zulässig.
Außerdem musste berücksichtigt werden, dass die erlaubte Nutzung als gastronomischer Betrieb typischerweise mit nicht unerheblichen Geruchs- und Lärmimmissionen einhergeht. Eine auch nur geringfügige Steigerung der Geruchs- und Lärmimmissionen war durch die Nutzung der Räumlichkeiten als Hostel nicht gegeben. Daher durfte der Eigentümer der Teileigentumseinheit diese weiterhin als Hostel betreiben.
Fazit: Geht es um die Frage, ob Ihre Eigentümergemeinschaft das Unterlassen einer von Vorgaben der Teilungserklärung abweichenden Nutzung verlangen kann, dürfen Sie sich nicht allein am bloßen Wortlaut Ihrer Teilungserklärung orientieren. Prüfen Sie darüber hinaus, ob die tatsächliche Nutzung objektiv mehr stört als die erlaubte Nutzung. Nur wenn das tatsächlich der Fall ist, werden Sie mit Ihrem Unterlassungsbegehren Erfolg haben.
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