Objektprinzip: Weniger Wohnungen vermindern das Stimmrecht!
Bei der Abstimmung auf Ihrer Eigentümerversammlung hängt der Wert Ihrer Stimme von dem vorgegebenen Stimmrechtsprinzip ab. Wird nach dem Kopfprinzip abgestimmt kommt Ihnen unabhängig von der Zahl Ihrer Wohnungen nur eine Stimme zu. Bei der Abstimmung nach dem Objektprinzip haben Sie dagegen eine Stimme pro Wohnung. Werden allerdings 2 Ihrer Wohnungen zu einer Wohnung vereinigt, hat das auch Auswirkungen auf das Gewicht Ihrer Stimme, dann steht Ihnen nämlich bei einer Abstimmung nach dem Objektprinzip nur noch eine Stimme zu (AG Dortmund, Urteil v. 14.06.2019, Az. 514 C 4/19).
Zwei Wohnungen wurden zu einer vereinigt
Im entschiedenen Fall hatte der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einer verwalterlosen Eigentümergemeinschaft zur Eigentümerversammlung eingeladen. Auf der Versammlung sollte ein neuer Verwalter gewählt und der Verwaltervertrag abgeschlossen werden.
Zwischen dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats und einigen Wohnungseigentümern kam es zum Streit darüber, wie sich die bereits in das Grundbuch eingetragene Vereinigung zweier Wohneinheiten auf das Stimmrecht auswirkte. Nach der Teilungserklärung erfolgte die Abstimmung nach dem Objektprinzip, also nach der Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten eines Eigentümers. Der Verwaltungsbeirat war der Auffassung, die Vereinigung der Wohnungseigentumseinheiten habe das Stimmrecht bei der Beschlussfassung vermindert. Der Wohnungseigentümer meinte dagegen, die Vereinigung der Wohneinheiten habe keine Auswirkungen auf sein Stimmrecht.
Wohnungseigentümer hat nur noch eine statt 2 Stimmen
Das Gericht gab dem Verwaltungsbeirat recht. Die Zusammenlegung der Wohnungen bewirkte, dass dem Eigentümer statt ursprünglich 2 Stimmen nur noch eine Stimme zustand. Die Teilungserklärung der Gemeinschaft sieht ausdrücklich vor, dass sich das Stimmrecht der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nach der Zahl der Wohnungseigentumseinheiten bestimmt. Besitzt ein Wohnungseigentümer zwei Wohnungen, hat er nach dem Prinzip des Kopfstimmrechts eine Stimme. Dagegen stehen ihm nach dem Objektprinzip zunächst zwar zwei Stimmen zu. Nach der Vereinigung der beiden Wohnungen reduziert sich das aber auf nur eine Stimme.
Diese Reduktion der Stimmrechte, ist für die übrigen Eigentümer nicht nachteilig, da deren Stimmkraft steigt. Auch für die Eigentümer die die Wohnungen zusammengelegt haben, sieht das Gericht das nicht als unbillig an, da die betroffenen Eigentümer den Stimmverlust ja selbst herbeigeführt haben.
Fazit: Normalerweise wird auf Ihrer Eigentümerversammlung nach dem Kopfprinzip abgestimmt. Dann haben Sie bei der Abstimmung unabhängig von der Zahl Ihrer Wohnungen nur eine Stimme. Ihre Teilungserklärung kann aber durchaus auch ein anderes Stimmprinzip vorgeben. Ist dort vorgegeben, dass Sie nach dem Objektprinzip abzustimmen haben, richtet sich der Wert Ihrer Stimme nach der Anzahl Ihrer Wohnungen. Legen Sie zwei Wohnungen zu einer zusammen, reduziert das den Wert Ihrer Stimme bei einer Abstimmung nach dem Objektprinzip. Sobald die Zusammenlegung der Wohnungen in das Grundbuch eingetragen ist, reduziert sich der Wert Ihrer Stimme von 2 auf eine. Bei einer Abstimmung nach dem Kopfprinzip hat die Zusammenlegung zweier Wohnungen dagegen keinen Einfluss auf den Wert Ihrer Stimme.
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