Mixed-Use-Immobilien – Investment mit Zukunft?
Deutsche Innenstädte verändern sich – das ist aktuell immer wieder im Gespräch angesichts des stark wachsenden Online-Handels. Als Investor müssen Sie hier mitdenken und den urbanen Trends folgen. Derzeit sind insbesondere gemischt genutzte Immobilien eine beliebte Assetklasse. Aber was genau umfasst das, und wo geht hier die Reise in Zukunft hin?
Was genau versteht man unter Mixed-Use?
Bei einer Mixed-Use-Immobilie werden verschiedene Lebensbereiche unter einem Dach vereint – etwa Einzelhandel, Büro, Wohnen und Freizeitangebote wie Kinderbetreuung, Fitnessstudios oder Wellness. Dies ist effizient und ressourcenschonend. Die Zielgruppe liegt bei jüngeren Menschen und Familien, aber auch bei Älteren.
Gesunder Marktanteil und städtebauliche Voraussetzung
Dass die Mixed-Use-Immobilien gerade ihr Potenzial entfalten, zeigt sich beim Marktanteil: 2017 belegten sie rund fünf Prozent des Transaktionsvolumens am Gewerbemarkt, 2018 schon elf Prozent. Bei diesen Projekten geht es weniger um Einkaufszentren oder gemischt genutzte Hochhäuser und mehr um die Umsetzung eines Quartiers-Gedanken. Hier trifft Mobilität auf Identität: kurze Wege und die Identifizierung mit dem eigenen Wohnumfeld machen dieses Konzept so spannend. Für diese Art der Bebauung gibt es nun die Kategorie „urbanes Gebiet“.
Wie sieht die Zukunft von Mixed-Use-Immobilien aus?
Um zu verstehen, wie die Zukunft von Mixed-Use-Immobilien aussieht, müssen wir zunächst beleuchten, warum sie so erfolgreich sind.
- Die Urbanisierung sorgt dafür, dass sich immer mehr Menschen auf engem Raum in den Städten einfinden.
- Unser Mobilitätsverhalten hat sich verändert hin zu einem Trend der „kompakten Stadt“. Dies zeigt sich an den Wünschen zur guten Anbindung: Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Freizeit sollen möglichst gebündelt stattfinden.
- Die Baulandknappheit in den Städten sorgt dafür, dass einseitig genutzte Immobilien teilweise sehr ineffizient sind und nicht mehr in das moderne urbane Umfeld passen.
Die Vorteile:
- Die gemischte Nutzung entspricht der modernen Stadtentwicklung
- Sie kann Trends aus den einzelnen Segmenten vereinen (z.B. Co-Working im Bürobereich mit barrierefreien Wohnungen)
- Unternehmen, die digital werden, können wieder zurück in die Städte
- Umweltfreundlich durch kurze Wege
- Stadt Wohnhochhäusern in Randlage, die zu Problembezirken werden, und Büroparks, die nachts menschenleer sind, wird die Immobilie ökonomisch und rund um die Uhr genutzt
- Hervorragende Risikostreuung in ein- und demselben Objekt: bricht die Konjunktur ein oder werden die Gesetze für Wohnimmobilien noch weiter verschärft, bleibt immer noch ein guter Teil der Immobilie unberührt
- Flexibler in der Vermietung
Wettbewerbsfähigkeit und Zukunft
Die Mixed-Use-Immobilien bieten also viele Vorteile, auch hinsichtlich der Zukunftsfähigkeit. Allerdings unterliegen sie auch einigen entscheidenden Beschränkungen:
- der Standort muss zu allen Nutzungsformen passen
- die Investitionssumme ist höher als bei einer reinen Wohnimmobilie (die Rendite jedoch auch)
- die Vielfältigkeit erfordert ein intensives Management mit unterschiedlicher Ansprache und Service für jeden Mieter, dadurch steigen die Kosten für das Asset Management
Letztlich ist die Mixed-Use-Immobilie ein sehr interessantes und zukunftsfähiges Investment, das Wohn- oder Büroimmobilien zwar nicht ersetzen wird, sich aber seinen Stand als attraktive Assetklasse erobert hat. Diese Möglichkeit sollten Sie im Auge behalten!
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