BGH: Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde darf herangezogen werden
Wenn in der Gemeinde in welcher Ihre Mieträume liegen kein Mietspiegel vorhanden ist, können Sie als Vermieter eine Mieterhöhung mit einem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde begründen. Allerdings müssen Sie die Vergleichbarkeit auch mit konkreten Merkmalen wie Einwohnerzahl, Erreichbarkeit, Infrastruktur, Wirtschaftsangebot und Kultureinrichtungen nachweisen. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im August 2019 klar.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. Für die Gemeinde in welcher die Mietwohnung lag existierte kein Mietspiegel. Der Vermieter hatte deshalb sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel einer benachbarten Stadt begründet. Der BGH hatte nun in letzter Instanz zu entscheiden, ob die beiden Gemeinden vergleichbar i.S.d. § 558a Abs.4 Satz 2 BGB waren.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH entschied zu Gunsten des Mieters, dass die Mieterhöhung nicht rechtmäßig war. Gemäß § 558a Abs. 2 Nr.1a BGB kann ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels begründen. Soweit kein örtlicher Mietspiegel vorhanden ist, kann auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden, gemäß § 558a Abs.4 Satz 2 BGB. Dabei ist es nach Ansicht des BGH nicht ausreichend, wenn eine Vergleichbarkeit offensichtlich nur nicht ausgeschlossen ist. Der BGH vertritt die Ansicht, dass die Vergleichbarkeit mit konkreten Merkmalen und Tatsachen vom Vermieter nachgewiesen werden muss. Konkret vergleichbar müssen insbesondere Einwohnerzahl, Infrastruktur, Erreichbarkeit der infrastrukturellen Einrichtungen und Wirtschaftsangebot sein. Im entschiedenen Rechtsstreit hatte die Gemeinde in welcher die Mietwohnung lag nur ca. 15.000 Einwohner, während die Gemeinde deren Mietspiegel der Vermieter heranzog ca. 125.000 Einwohner hatte. Auch die Anzahl von Einrichtungen wie Theater, Kinos, Krankenhäuser war sehr unterschiedlich. Es war auch nicht wie in der größeren Gemeinde eine U-Bahn- oder eine S-Bahn-Haltestelle vorhanden. Die Nähe zu einer Großstadt war nicht zu Gunsten des Vermieters relevant. Da die Gemeinden nicht vergleichbar waren, war das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam und rechtswidrig (BGH, Urteil v. 21.08.19, Az. VIII ZR 255/18).
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