Immobilien-Finanzierung: Fremdwährungs-Darlehen sind steuerlich problematisch
Schuldzinsen sind bei Darlehen zur Finanzierung von Mietobjekten absetzbar, Währungsverluste allerdings nicht. Das gilt auch, wenn zur Ablösung des Fremdwährungs-Darlehens ein neuer Kredit in Euro aufgenommen wird. Das entschied das Finanzgericht Münster (Urteil v. 26.09.2017, Az. 12 K 1832/16).
Wechselkursverlust von 34.000 € war aufgelaufen
Ein Ehepaar hatte 2002 und 2005 zwei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus erworben. Zur Finanzierung nahm es ein Darlehen in Schweizer Franken über den Gegenwert von 105.000 € auf. 2011 wollte das Ehepaar das Darlehen ablösen; der Schweizer Franken war gegenüber dem Euro massiv angestiegen. Der Wechselkursverlust belief sich auf 34.000 €, darum nahm das Paar bei einer Bausparkasse einen auf Euro lautenden Kredit in Höhe von 139.000 € auf. Ab 2013 wurden die Wohnungen fremdvermietet. Die Schuldzinsen des neuen Darlehens, im Streitjahr 2014 insgesamt 6.672 €, wollte es als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Aber das Finanzamt kürzte die Zinsen um den Anteil, der auf den Währungsverlust entfiel. Die dagegen gerichtete Klage des Ehepaars blieb erfolglos.
Gericht: Kürzung war rechtens
Die Richter betonten: Die Sollzinsen eines Darlehens seien normalerweise problemlos als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Es spiele keine Rolle, ob die Darlehenssumme direkt zum Immobilienkauf eingesetzt werde oder der Tilgung eines früheren Immobilien-Darlehens diene. Wechselkursverluste bei Fremdwährungs-Darlehen seien allerdings Privatsache der Kreditnehmer. Sie hätten nichts mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu tun. Deshalb durfte das Ehepaar die Zinsen des neuen Darlehens nur in dem Maße absetzen, in dem sie auf die ursprüngliche Schuld von 105.000 € entfielen.
Meine Empfehlung: Fremdwährungs-Darlehen sind riskant, das zeigt dieses Beispiel deutlich. Dass Wechselkursverluste bei Umschuldung steuerliche Nachteile bringen, macht die Sache nicht besser. Nutzen Sie zur Finanzierung von Immobilien daher lieber auf Euro lautende Kredite. Das ist sicherer.
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