Instandsetzung – Achten Sie auf die Bestimmtheit Ihres Beschusses
Das kennen Sie bestimmt auch von Ihrer Eigentümerversammlung: Viele Themen werden lange und ausgiebig diskutiert. Nach der langen Diskussion haben Sie keine wirkliche Lust mehr und lassen den Verwalter machen, er kann sich um die Formulierung des Beschlusses kümmern. Das ist aber falsch. Kontrollieren Sie besser genau, ob Ihr Verwalter den Beschluss tatsächlich genau und auch für Dritte nachvollziehbar formuliert. Fassen Sie Ihren Beschluss nämlich nicht bestimmt genug, ist er anfechtbar (AG Mettmann, Urteil v. 31.03.17, Az. 26 C 23/16).
Beschluss über Behebung von Putzschäden in Höhe von 40.000 €
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft unter anderem den folgenden Beschluss gefasst: “Die Eigentümergemeinschaft beschließt, für die Behebung von Putzschäden ein Budget in Höhe von 40.000 € inklusive Mehrwertsteuer festzulegen und die Arbeiten an die Firma L. in Auftrag zu geben. Die Kosten sind der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen.” Angaben darüber, wo sich die zu beseitigenden Putzschäden konkret befinden, enthielt der Beschluss nicht. Aus diesem Grund hielt ein Miteigentümer den Beschluss für zu unbestimmt und ging mit der Anfechtungsklage dagegen vor.
Beschluss war nicht bestimmt genug
Das Gericht gab dem klagenden Eigentümer Recht. Der Beschluss war in der Tat zu unbestimmt. Einem Instandsetzungsbeschluss muss nämlich zu entnehmen sein, welche konkreten Maßnahmen durchgeführt werden sollen. Daher muss der Beschluss Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Ablauf, Finanzierung und Angebote regeln. Der gefasste Beschluss enthielt aber keine dieser Angaben. Man konnte dem Beschluss noch nicht einmal entnehmen, an welcher Stelle sich die zu beseitigenden Putzschäden befinden und welches Ausmaß sie haben. Das war dem Gericht zu wenig, der Beschuss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wurde für unwirksam erklärt.
Fazit: Auch wenn das Urteil nicht ganz neu ist, es gewinnt bei jeder Beschlussfassung aktuelle Bedeutung für Sie. Denn Sie müssen auf die Bestimmtheit der gefassten Beschlüsse achten – das gilt auch in kleinen Eigentümergemeinschaften, in denen jeder Eigentümer eigentlich weiß, was gemeint ist. Formulieren Sie Ihre Beschlüsse so genau, dass auch ein außenstehender Dritter zweifellos erkennen kann, worum es konkret geht. Für Ihre Instandsetzungsbeschlüsse bedeutet das, dass Sie erkennen lassen müssen, welche Arbeiten an welcher Stelle gemacht werden müssen, welche Firma beauftragt werden muss und wie die Maßnahme finanziert werden soll. Dann machen Sie bei Ihrer Beschlussfassung alles richtig.
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