In Formularmietvertrag vereinbarte Mietsicherheit kann nur eingeschränkt verwertet werden
Wenn die Leistung einer „Mietsicherheit“ in einer Klausel in einem so genannten Formularmietvertrag vereinbart wurde, ohne dass die Befugnis einer Verwertung des Vermieters während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses näher regelt wurde, hat eine Kaution lediglich eine beschränkte Funktion einer Sicherung des Vermieters. Die Kaution darf der Vermieter dann nach Beendigung des Mietverhältnisses ausschließlich für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche verwerten. Dies stellte das Landgericht Berlin Anfang Oktober 2019 per Beschluss klar.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich nach Beendigung des Mietverhältnisses über das Recht des Vermieters die vom Mieter geleistete Kaution zu verwerten. Der Mieter hatte keine Barkaution, sondern eine Mietkautionsversicherung gestellt. Zudem war die Sicherungsabrede in einem vom Vermieter als Muster verwendeten Formularmietvertrag in einer Klausel enthalten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wollte der Vermieter die Kaution zur Abgeltung angeblich noch offener Mietforderungen verwerten. Der Mieter bestritt die Ansprüche des Vermieters und widersprach der Verwertung der Kaution durch den Vermieter.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht Berlin entschied den anschließenden Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter war lediglich zur Inanspruchnahme der Mietsicherheit wegen unstreitiger oder zu seinen Gunsten rechtskräftig festgestellter Ansprüche befugt (so auch LG Berlin, Beschluss v. 20.07.17, Az. 67 S 111/17). Es gab aber bisher keine gerichtliche Entscheidung über die zwischen den Parteien streitigen Ansprüche.
Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil v. 24.07.19, Az. VIII ZR 141/17), dass Vermieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses zur Verwertung einer vom Mieter gestellten Barkaution selbst dann befugt sind, wenn die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche weder rechtskräftig festgestellt noch zwischen den Parteien unstreitig sind. Im hier entschiedenen Rechtsstreit galt das aber nach Ansicht des LG Berlin nicht, weil der Mieter anders als in dem vom BGH entschiedenen Rechtsstreit keine Barkaution, sondern eine Mietkautionsversicherung gestellt hatte. Da hier die Sicherungsabrede in einer vom Vermieter gestellten Klausel in einem Formularmietvertrag enthalten war, mussten zudem nach der Unklarheitsregel des § 305c Abs. 2 BGB Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen.
Denn gemäß dem Wortlaut der Klausel war lediglich allgemein eine „Mietsicherheit“ vereinbart worden, eine Verwertung durch den Vermieter während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses jedoch nicht geregelt. So konnte dem Vermieter im Zweifel allenfalls für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche das Recht zur Verwertung eröffnet sein (LG Berlin, Beschluss v. 01.10.19, Az. 67 T 107/19).
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