Kein falscher Kostenverteilungsschlüssel im Wirtschaftsplan!
Haben Sie auch schon einmal erlebt, dass bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan Beschlüsse über die Kostenverteilung nicht beachtet wurden? Egal, ob der Verwalter eine beschlossene Kostenverteilung nicht mehr im Kopf gehabt hat oder ob er diese bewusst übergangen hat. Werden die Kosten anders verteilt als beschlossen, ist das auch im Rahmen der Beschlussfassung des Wirtschaftsplans ein Fehler, den Sie anfechten können. Denn auch der Wirtschaftsplan ist auf der Grundlage des geltenden Kostenverteilungsschlüssels zu erstellen (AG Köln, Urteil v. 23.07.19, Az. 215 C 37/19).
Beschluss: Kosten der Hausreinigung nach Miteigentumsanteilen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte auf einer Eigentümergemeinschaft den Beschluss gefasst, die Kosten der Hausreinigung abweichend von der Teilungserklärung künftig nicht mehr nach Miteigentumsanteilen sondern nach der Anzahl der Wohnungen zu verteilen.
Dennoch nahm der Verwalter im Wirtschaftsplan für das Jahr 2019 die Verteilung der Kosten der Hausreinigung wieder nach Miteigentumsanteilen vor. Dieser Wirtschaftsplan für das Jahr 2019 wurde auch mit Fortgeltung beschlossen. Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden. Er erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss, da ein falscher Verteilerschlüssel zugrunde gelegt worden war. Der Verwalter war der Ansicht der Wirtschaftsplan sein ordnungsgemäß. Da es sich lediglich um eine Kostenschätzung handele, seien hier Ungenauigkeiten hinzunehmen.
Wirtschaftsplan muss den geltenden Verteilungsschlüssel anwenden
Das Gericht gab dem klagenden Wohnungseigentümer Recht. Der Beschluss ist mit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu vereinbaren, da er der Hausreinigungskosten einen falschen Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde legt.
Zwar handelt es sich beim Wirtschaftsplan um eine Kostenschätzung, die Ungenauigkeiten und Unvollständigkeiten enthalten kann, die durch die Erstellung der Jahresabrechnung ausgeglichen werden können. Auch hat die Gemeinschaft bei der Beschlussfassung über die Wirtschaftspläne ein weites Ermessen bei dessen Prognosezahlen . Allerdings liegt hier weder eine Prognoseentscheidung noch eine Ungenauigkeit von Zahlen vor. Vielmehr wird der Abrechnung ein unrichtiger Kostenverteilungsschlüssels zugrunde gelegt. Das ist nicht ordnungsgemäß, denn auch der Wirtschaftsplan ist auf der Grundlage des geltenden Kostenverteilungsschlüssels zu erstellen. Da der Kostenverteilungsschlüssel geändert worden war, mussten die Hausreinigungskosten auch im Wirtschaftsplan nach Anzahl der Wohnungen verteilt werden.
Fazit: Auch wenn es sich bei Ihrem Wirtschaftsplan nur um eine Prognose der künftigen Ein- und Ausgaben Ihrer Verwaltung handelt, muss sich Ihr Verwalter bei dessen Erstellung an die geltenden Schlüssel zur Kostenverteilung halten. Überprüfen Sie daher stets anhand der Beschluss-Sammlung, ob die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten geändert wurde. Und achten Sie darauf, dass dieser Schlüssel auch in dem zu beschließenden Wirtschaftsplan Anwendung findet. Übrigens: Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft haben es in der Hand, die Schlüssel der Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten wieder zu ändern. Allerdings geht das nicht versteckt durch eine Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan. Vielmehr ist ein ausdrücklicher Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels erforderlich, der nach erst Beschlussfassung im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden darf.
Neueste Kommentare